Boligejere, der sidder med en høj rente på deres fastforrentede realkreditlån og ikke har nerver til at vente på et tvivlsomt rentefald, kan allerede nu overveje, om de skal benytte en omlægningsfinte, der kan give dem lavere rente nu og her.
Det er ikke uden risiko, men vil sikre en lavere rente de næste fem år.
Lige nu sidder over 200.000 danske boligejere og venter på, at renten på 30-årige, fastforrentede realkreditlån vil falde fra det nuværende toneangivende lån med en rente på fire procent.
De udnyttede nemlig i 2022 de voldsomt stigende renter til at gå op i rente for på den måde at skære store lunser af deres restgæld. Men det er kun en fed fidus, hvis man som boligejer kan gå ned i rente igen, inden den højere rentebetaling æder den umiddelbare gevinst op.
Lad os tage et konkret eksempel:
I efteråret 2022 sidder en boligejer med et afdragsfrit 1-procentslån med fast rente med en restgæld på en million kroner. Som følge af de voldsomme rentestigninger i forbindelse med energi- og inflationskrisen, er kursen på 1-procentslånet faldet helt ned til kurs 68,8.
Det betyder, at boligejeren kan købe sig billigt ud af sin egen gæld. Boligejeren skal kun betale 68,8 kroner for at slippe af med 100 kroner gæld.
Boligejeren optager et 5-procentslån for at kunne købe sig ud af 1-procentslånet. Med låneomlægningen skærer boligejeren i et hug – efter omkostninger til realkreditinstitut mv. – sin restgæld ned til 714.090 kroner.
Restgælden er altså blevet næsten 300.000 kroner mindre. Til gengæld skal boligejeren nu betale hele fem procent i rente om året i 30 år af 714.090 kroner mod tidligere kun en procent af en million kroner.
Siden er renten faldet til fire procent, men det er ikke nok til, at det kan betale sig for boligejeren at nedkonvertere fra 5-procentlånet.
Renten skal ned i i hvert fald 3,5 procent og til en fornuftigt kurs på cirka kurs 98, før det kan betale sig at nedkonvertere og dermed sikre sig, at gevinsten ved opkonverteringen ikke bliver spist op i løbet af lånets løbetid.
Dér er vi ikke i dag. Totalkredit har godt nok som det eneste realkreditinstitut åbnet et 3,5-procents lån, men kursen er helt nede i cirka kurs 95, og det gør lånet uattraktivt.
Samtidig kom de økonomiske vismænd i denne uge med en ny renteprognose. Hvis den holder stik, vil den såkaldte effektive rente på et fastforrentet, 30-årigt realkreditlån med en kuponrente på fire procent ligge på 4,3-4,4 procent i gennemsnit frem til og med 2030.
Det skal understreges, at der er tale om en prognose, og at vismændene før har taget fejl. Samtidig er der tale om en gennemsnitsrente, hvilket selvsagt åbner mulighed for, at der kan åbne sig vinduer, hvor renten dykker ned i for eksempel tre procent eller endnu lavere frem mod 2030.
Men har man som boligejer ikke nerver til alle disse hvis’er og fugle på taget, kan man ifølge chefanalytiker i Totalkredit Sune Malthe-Thagaard overveje, om man skal gå over i et variabelt forrentet realkreditlån, for eksempel et F5-lån, som har en rente på cirka 2,4 procent i dag.
»Det er en mulighed, men man skal være opmærksom på, at man så skifter rentehest,« siger Sune Malthe-Thagaard og fortsætter:
»Hvis man har en tidshorisont i sin bolig på fem-ti år, kan det være fornuftigt, men du ændrer din risikotagning, fordi man jo på ingen måde kan garantere, hvad der sker (med renten, red,), når de første fem år er udløbet.«
Hopper boligejeren på F5-hesten nu vil restgælden lande på 725.752 kroner; altså væsentligt mindre end den million kroner, som boligejeren havde i restgæld på sit oprindelige, fastforrentede 1-procentslån.
Samtidig falder den månedlige ydelse efter skat fra 2.599 kroner på 5-prcnetbbslpånet til 1.534 kroner på F5-lånet.
Og hvis F5-renten forbliver på 2,4 procent i hele lånets 28-årige løbetid, vil boligejeren have scoret en gevinst/besparelse på 151.203 kroner ved at gå fra 1-procentslånet med fast rente over 5-procentslånet med fast rente til F5.
Det viser beregninger, som Totalkredit har foretaget for Euroinvestor og B.T.
Der er dog ingen garanti for, at renten på F5-lånet bliver nede i 2,4 procent ved næste rentefastsættelse om fem år, eller hvor den ligger om 10-15-20 år. Ingen ved, om renten er steget til det dobbelte eller mere. For bare et års tid siden lå F5-renten på cirka fire procent.
Den uvished og risiko, skal man kunne leve med. Både økonomisk og nervemæssigt.
»Og så skal man spørge sig selv, hvorfor man ikke valgte at gå over i variabel rente, dengang man opkonverterede sit 1-procentslån i 2022, men gerne vil gøre det nu her to år efter? Det, synes jeg lige, man skal vende over søndagsmorgenmaden,« siger Sune Malthe-Thagaard.
Thomas Castberg kaster sin ærlige dom over Rema 1000s nye hakkede oksekød blandet med minimum 35 procent grønt. Det sker 12.15 minutter inde i seneste afsnit af B.T.s podcast Spar Kassen.
Lyt med på Spotify, Apple Podcast eller herunder.
