Boligmarkedet i København er nu så varmt, at selv de kriseramte andelsforeninger med giftige swapaftaler har let ved at sælge boliger. Men det kan også give god økonomisk mening, uanset hvilken vej det går med foreningen.
Lige nu rives alt ned af hylderne på det københavnske lejlighedsmarked. Selv de meget omtalte andelsboliger med økonomisk giftige swapaftaler sælges – oven i købet ofte uden ejendomsmægler. Netop swapaftalerne har udhulet priserne på andelsboligerne, og det er åbenbart gået op for de mange lejlighedsjægere i hovedstaden.
Andelsforeningen Thyra Danebod på Frederiksberg har på et par år fået solgt alle ledige lejligheder, oplyser formand Lasse Klubien.
»Vi kan mærke, at interessen er stigende. Vi havde 18-19 tomme lejligheder, da det var værst. Dem har vi solgt inden for halvandet til to år, og vi har ingen tomgangslejligheder nu,« siger han.
Efter hans opfattelse er køberne helt bevidste om problemerne med en swapaftale i maskinrummet. En swap er kort fortalt en aftale med en bank om, at foreningen ganske vist optager et realkreditlån med variabel rente. Men med banken som mellemmand betaler foreningen alligevel en fast rente, der bare er lavere, end hvis foreningen havde optaget et realkreditlån med fast rente.
Det dyre rentefald
Bagsiden af medaljen viste sig, da renten begyndte at falde. Det forringede nemlig swapaftalens værdi, hvilket skal regnes med i en andelsboligs værdi. Netop derfor kan man i Thyra Danebod købe lejligheder til ca. 100.000 kroner for 100 kvadratmeter.
Men køberne ved, hvad de går ind til, vurderer Lasse Klubien.
»Køberne er meget bevidste – eller bliver det. Vi skal bo sammen og drive foreningen sammen, så vi informerer tilbundsgående om alt. Men du skal kigge på det som en lodseddel. Hvis vi får rettet økonomien op, så kan andelskronen stige. Hvis vi går konkurs, så bliver vi lejere. Det kan gå begge veje. Men hvis du skal leje dig ind i en ny ejendom, så skal du lægge et stort depositum, og lejen kan være højere end boligafgiften i vores noget ældre ejendom,« påpeger han.
Begrænset tab ved at købe
Situationen er nogenlunde den samme i Danmarks største andelsforening Hostrups Have, der ligeledes ligger på Frederiksberg. Her solgte Andelsbutikken tidligere jævnligt lejligheder i foreningen. Men nu sælges de privat, vurderer Martin Hyllekvist, som er ansvarlig mægler i Andelsbutikken. Og han ser også gode muligheder i at købe sig ind i en forening med en swapaftale
»Når de er så billige, så er det ikke så dumt. Renteswappen udløber på et tidspunkt, og så stiger andelskronen igen. Og hvis de går konkurs, så har du kun tabt 100.000 kroner på andelen, og du bliver lejer med en husleje, der er underlagt lejeloven,« siger Martin Hyllekvist.
Han er dog ikke stødt på købere, der decideret spekulerer i at købe sig ind i en nødlidende andelsforening for at få en økonomisk gevinst senere.
»Men jeg er uforstående overfor, at nogle købere ikke vil have renteswsap. Jeg anbefaler altid folk at kigge nøje på lånene og foreningen i øvrigt,« siger Martin Hyllekvist.
Han påpeger, at vurderingsprincippet spiller en lige så stor rolle for en andelsforenings økonomi, og eksempelvis er mange andelsforeninger stiftet i årene op til finanskrisen i 2008 med en alt for høj værdi – som betyder, at de i dag er overbelånte.
»Hvis man skal købe efter anskaffelsessummen, og den er for høj, så køber man sig ind i noget, hvor foreningen er insolvent,« siger han.
Komplekst marked
Seniorøkonom Morten Bruun Pedersen i Forbrugerrådet Tænk har ikke oplevet egentlig spekulation i andelsmarkedet – heller ikke selv om Liberal Alliance for nylig foreslog at liberalisere andelsboligmarkedet, så priserne kan stige til markedsniveau.
»Det er noget, der rumler. Men det er virkelig komplekst. Der er en masse gæld i flere ejendomme, som ikke forsvinder, hvis man omdanner andelsboliger,« siger han.
Morten Bruun Pedersen kalder det også risikabelt at investere i andelsboliger uden at vide, om og hvad de fremtidige regler bliver. Men allerede nu går de som ovenfor beskrevet som varmt brød.
»Andelsboliger er støvsuget, fordi der er et loft på prisen, og fordi boligerne er mere værd end loftet i ren markedsværdi. Når der er prisloft, og folk vurderer, at boligen er mere værd, så er der penge under bordet. Hvis det bliver frigivet, bliver der pludselig aktiveret nogle værdier, der har været holdt nede. Derfor er der nogle, der kan lugte lunten,« siger han.
Boligmarkedet indbyder til spekulation
Ifølge Jens Lunde, lektor i finansiering ved CBS, spekuleres der i andelsboliger som i alle andre boligformer.
»Alle spekulerer på boligmarkedet, fordi det gælder om at få den bolig, som man tror, er billigst mulig i længden, og som har den bedst mulige kvalitet. Selvfølgelig er der nogle, der vil købe en andelsbolig i den hensigt, at den måske bliver til en »billig« privat lejebolig i stedet. Og så får de et permanent lejeforhold, indtil de ønsker at flytte af andre årsager,« siger han.
Boligøkonom og lektor ved SDU Morten Skak mener, at man også godt kan spekulere i andelsboligforeninger med lav prisfastsættelse for at opnå en økonomisk gevinst.
»Det gælder om at komme ind i nogle af de andelsboligforeninger, som har en prisfastsættelse, der er forholdsvis lav. Så kan man håbe, at man kan opnå flertal til generalforsamlingen for at hæve prisfastsættelsen,« siger han.
