Trods massive problemer på andelsbolig-markedet er antallet af andelsboliger steget med 10.000 på godt ti år. Den historiske boligform har flere gange været erklæret død og begravet, men nu rives boligerne ned fra hylderne i selv de mest kriseramte foreninger.
Andelslejligheden er gabende tom for møbler.
Men interesserede boligkøbere er der nok af i den 126 kvadratmeter store andelsbolig. På skift inspicerer de boligens fem lyse rum, der alle fremstår nyrenoverede og indflytningsklar.
»Det er umuligt at få fingrene i en andelsbolig i København for tiden,« lyder det fra en af de kvindelige boligjægere.
Dagens fremvisning foregår på Vesterbro i København i den nystiftede andelsforening Trekanten ved Søerne, som lægger sig i en strøm af nye andelsboligforeninger. Siden 2007 er antallet af andelsboliger steget med godt 10.000 svarende til en stigning på 5,3 procent, viser en ny analyse fra Arbejdernes Landsbank. Antallet er dermed steget dobbelt så meget i procent som huse og ejerlejligheder.
Tilgangen sker til trods for, at andelstanken af og til bliver erklæret død, fordi boligformen rummer en lang stribe af problemer. Som Berlingske Business i de seneste uger har beskrevet i serien »De skæve andele«, er flere af landets andelsboligforeninger dybt kriseramte, mens mange af ejendomsvurderingerne er pilskæve. Samtidig florerer der sorte penge under bordet ved handler med andelsboliger.
Mens problemerne på andelsboligmarkedet hober sig op, har de stigende priser på ejerboliger alligevel gjort andelsboliger attraktive. I dag findes der omkring 200.000 andelsboliger i Danmark.
»Vi kan virkelig mærke, at andelstanken har en stor interesse. Når lejere får tilbudt deres bolig på andelsbasis, ønsker de at blive herre i eget hus og få lov til at bestemme over ejendommen,« siger Jan Hansen, der er direktør i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.
Trekanten ved Søerne er én af de andelsboligforeninger, hvor beboerne på det seneste er gået fra at være lejere til andelshavere. Siden foreningen blev stiftet i april 2015, har interessen for boligerne i foreningen været massiv.
»Andelsboligerne er revet væk efter stiftelsen. Vi havde otte tomme lejligheder, og de blev solgt uden problemer. Vi var nødsaget til at lukke ventelisten for udefrakommende efter 14 dage. Allerede da de første boliger kom til salg, dukkede der 50-100 mennesker op,« fortæller Keld Vesth, der er bestyrelsesmedlem i andelsboligforeningen.
Netop at være herre i eget hus er en af hovedårsagerne til, at lejerne i Trekanten ved Søerne har valgt at blive andelshavere, forklarer Peter Dahl, der er formand i foreningen. »Vi er så glade for, at det nu er os lejere, der er blevet ejere. Vi var nervøse for, hvad en spekulant kunne gå ind og ændre ved ejendommen, hvis vi blev opkøbt. Vi ville hellere have, at pengene enten bliver brugt på ejendommen eller bliver i vores lommer,« siger Peter Dahl.
Det er uvist, hvor mange af de 10.000 nye andelsboliger der er nystiftede, og hvor mange der reelt er nybyggede. Flere eksperter peger på, at den store tilgang skyldes, at mange gamle udlejningsejendomme er blevet omdannet til andelsboliger som følge af tilbudspligten. Loven foreskriver, at en udlejningsejendom først skal tilbydes dens lejere, før ejendommen kan afsættes til anden side.
Den danske andelsboligtanke opstod tilbage i 1800-tallet som følge af overbefolkning i København. Mange familier boede småt og kummerligt, og udlejer kunne sætte folk på gaden eller huslejen op med kort varsel. Inspireret af den nyopståede andelsbevægelse gik folk sammen om at stifte byggeforeninger. Men det var først i begyndelsen af 1900-tallet, at der opstod de andelsboliger, vi kender i dag. Den første kendte andelsboligforening blev stiftet i 1912 under navnet Arbejdernes Andelsboligforening, og efterfølgende kom der hurtigt flere til.
Et udbredt argument var, at de mange private boliger gjorde det umuligt for arbejderne at bo i byen, og derfor gjaldt det om at lave et alternativ til ejer- og lejeboligmarkedet. Et tredje alternativ.
Det alternativ sætter flere eksperter samt kritikere af andelsboligsystemet i dag spørgsmålstegn ved.
»Andelstanken er under pres. Hvor det i gamle dage var et alternativ til ejerlejligheder, er andelsboliger prismæssigt på vej til at ligne ejerlejligheder mere og mere. Vi er i dag milevidt fra den situation, hvor man betalte 50.000 kroner i indskud. På nogle områder er andelsboligen ikke den, som den oprindeligt var. Den har forandret sig. Spørgsmålet er, om den stadigvæk udfylder en rolle,« siger direktør i Bolig- økonomisk Videncenter, Curt Liliegreen.
I andelsforeningen Trekanten ved Søerne har de to bestyrelsesmedlemmer Peter Dahl og Keld Vesth travlt med at besvare spørgsmål fra potentielle købere til fremvisningen. »Hvornår kan lejligheden overtages?« og »Hvem bliver tilbudt lejligheden først?« er blot nogle af spørgsmålene fra alt fra familiefædre til modne kvinder.
Både Peter Dahl og Keld Vesth erkender, at det begrænsede udbud af andelsboliger i storbyerne har gjort det svært at komme ind på andelsboligmarkedet. Alligevel fastholder de, at andelsboligtanken har sin berettigelse, fordi foreningen blandt andet huser en del studerende samt ældre med særlige behov.
»Priserne på andelsboliger er slet ikke oppe på niveau med ejerboliger. Dem, der er kommet ind i vores forening, har mulighed for at blive og have en fornuftig økonomi, uden den tilsvarer ejerboligmarkedet. Det er ikke alle, der bor her, der ville have mulighed for at gå ud og få noget tilsvarende på ejerboligmarkedet i København,« siger Peter Dahl.
Konkret koster den 126 kvadratmeter store lejlighed i andelsforeningen Trekanten ved Søerne 315.500 kroner. Dertil kommer en boligafgift på 14.022 kroner per måned. Sammenlignet med lejebolig- og ejerboligpriser kan det ofte betale sig at flytte i andelsboliger. Beregninger fra Danske Bank viser, at andelsboliger stadig i dag er et væsentligt billigere alternativ til leje- og ejerboliger i København.
Argumentet for at bevare andelstanken er, på tværs af de politiske partier, at den billigere boligform har sikret et alternativ til leje- og ejerlejligheder trods flere problemer. Kun Liberal Alliance ønsker, at nuværende andelshavere skal have mulighed for at omdanne deres andelsboliger til ejerboliger. Regeringen har hidtil givet en såkaldt »blød afvisning« af forslaget. Erhvervs- og vækstminister Troels Lund Poulsen (V) har dog for nylig nedsat et udvalg, som skal undersøge muligheder og konsekvenser ved, at andelsboligforeninger får adgang til at omdanne landets cirka 200.000 andelsboliger.
Mens andelsboligmarkedet er glødende i byer som København, Aarhus og Odense, hvor størstedelen af landets andelsboliger er placeret, er historien om boligformen en ganske anden i mindre provinsbyer. »Det går forrygende i de store byer. Men ude i landdistrikterne har de nuværende andelshavere svært ved at afsætte deres boliger,« siger Jan Hansen fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. I Arbejdernes Landsbank ser man dog en tendens til, at særligt nyopførte andelsboliger vinder frem i provinsen. Det skyldes, at der i provinsen ikke er boliger nok, lyder forklaringen.
»De relativt nybyggede andelsboliger er især attraktive for mange, som er på vej mod den tredje alder. Det skyldes blandt andet et behov for tryghed og socialt samvær i hverdagen,« siger Jens Damgård Nielsen, boligforeningschef i Arbejdernes Landsbank.
Samme tendens ser man hos Ældre Sagen:
»Vi oplever i høj grad, at mange ældre med pæne friværdier vælger at sælge deres parcelhus og flytte ind i en andelsbolig. Dermed beholder de deres ejergen og de økonomiske fordele, mens de samtidig slipper for en masse vedligeholdelse. Sidst men ikke mindst kommer de ind i et fællesskab, hvor der er et trygt boligmiljø, og hvor de har nogen at snakke med,« siger Margrethe Kähler, chefkonsulent hos Ældre Sagen.
En af de store fordele ved en andelsbolig er, at man ikke betaler ejendomsværdiskat, og at grundskylden er væsentlig mindre, fordi foreningen vurderes som en udlejningsejendom.
»Omvendt er ulempen, at andelsboligejere ikke kan optage realkreditlån til indskuddet, og at foreningens renteudgifter ikke kan trækkes fra i skat,« siger boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann.
Hun vurderer dog overordnet set, at andelsboligen er en billig boligform, hvor mange danskere kan være med.
»Der er i hvert fald intet, der tyder på, at danskerne har vendt boligformen ryggen,« siger hun.
Selvom danskerne altså ikke har vendt tommelfingeren nedad til andelsboligerne, ser mange med skeptiske øjne på den populære boligform.
Op gennem 00erne blev flere andelsboligforeninger stiftet med den særlige type realkreditlån med renteswap. Risikoen ved renteswap er, at hvis renten går ned, vil værdien af andelsboligerne falde.
Tankegangen med renteswap var, at foreninger igennem en fast – og ikke variabel – rente kunne opnå en fast udgift, og at de samtidig var sikret mod rentestigninger.Men da renten stik mod forventningen begyndte at falde til det nuværende rekordlave niveau, fik swapaftalerne ligefrem en negativ værdi.
Og da den skal regnes med i prisen på en andelslejlighed, er mange af dem blevet stort set værdiløse. I Danmark vurderes næsten 100 andelsforeninger at være decideret nødlidende.Ifølge Jan Hansen fra Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation hænger andelsboligmarkedets skrækscenarier fast i mange danskeres bevidsthed.
»En af de helt store udfordringer for kommende nye andelsforeninger er, at der stadigvæk hersker en utryghed ved boligformen på grund af de nødlidende foreninger,« siger Jan Hansen.
Den skepsis oplevede Peter Dahl og Keld Vesth, da de skulle overtale de daværende lejere i Trekanten ved Søerne til at blive andelshavere.
»Alle historierne om de nødlidende andelsforeninger, der var nystiftet lige op til finanskrisen, skræmte rigtig mange. Til møderne gjorde vi meget ud af at fortælle, at vi ikke skulle have swap eller variabelforrentet lån,« siger Peter Dahl, der foreløbigt har været med til at overtale 90 ud af 132 lejere til at blive andelsejere.
For at kunne blive en andelsboligforening kræver det, at minimum 60 procent af lejerne i ejendom vil være andelshavere, hvis udlejningsejendommen bliver solgt. Procentkravet trådte i kraft 1. april 2015, og det er ti procent højere, end hvad der skulle til før. Trekanten ved Søerne oplevede loven som et benspænd for beboernes ønske om at blive omdannet til en andelsforening.
»Ud af 132 lejligheder i ejendommen stod otte boliger tomme. De ledige lejligheder gjorde det sværere at nå kravet på 60 procent, fordi de ikke talte med i vores favør,« siger Peter Dahl.
Trods det øgede krav fra Christiansborg mener Jan Hansen, at en stor del af de nye andelsboliger skyldes massiv opbakning til andelstanken fra politikerne.
»Man har fra politisk side et ønske om en boligform, der tager det bedste fra ejerboligen og fra lejeboligen. Vi kan se, at fællesskabet får en større betydning for flere og flere grupper, og det betyder meget for de ældre, at man er tryg, fordi man bor sammen med andre,« siger han. Fremtiden for andelsboligmarkedet kender ingen. Men ifølge Arbejdernes Landsbank vil andelsboligerne med »stor sandsynlighed« også være eftertragtede i fremtiden.
»Vi ser absolut, at andelsboligmarkedet fortsat vil være meget populært. Der er plads til justeringer i andelsboligloven, men selve andelstanken er vi overbevist om også vil bestå i fremtiden,« siger Jens Damgård Nielsen fra Arbejdernes Landsbank.
Tilbage på Vesterbro er fremvisningen ved at være forbi. Potentielle boligkøbere træder én efter én over lejlighedens dørtrin og ud i ejendommens opgang. Selvom lejligheden nu igen er tom, er Peter Dahl og Keld Vesth ikke bekymret for, at boligens brune trægulve igen bliver møbleret. Siden foreningen blev stiftet, er de udbudte lejligheder nemlig hovedsagligt blevet solgt gennem foreningens interne venteliste.
»Jeg er ikke i tvivl om, at lejligheden snart bliver solgt. Interessen er meget overvældende. Det minder om et arabisk marked,« siger Peter Dahl.
