Titusindvis af danske boligejere kunne ikke modstå fristelsen, da renterne i 2022 steg med raketfart i det oprørte kølvand på energi- og inflationskrisen.
Med et trylleslag skar de flere hundrede tusinde kroner af deres restgæld ved at bytte deres fastforrentede 1-procentslån eller 2-procentslån ud med et nyt realkreditlån med en fast rente på fem procent. Men nu risikerer de at sidde i saksen.
Det viser beregninger, som Nordea har foretaget for Euroinvestor og B.T. Dem vi vender vi tilbage til.
Først en kort forklaring på, hvorfor det er en risikabel affære at gå op i rente eller ‘konvertere lodret’, som det hedder i bankverdenen.
Opkonvertering er nemlig kun en fed fidus, hvis man inden for en overskuelig årrække kan gå ned i rente igen og på den måde hegne den umiddelbare gevinst ind, inden den højere rentebetaling har ædt gevinsten op.
Som tommelfingerregel skal den 30-årige, faste realkkreditrente falde med minimum 1,5 procentpoint, før en nedkonvertering kan betale sig.
Det er der, vi er lige ved at være nu. Fredag i sidste uge meldte både Totalkredit, Nordea Kredit og Jyske Realkredit nemlig ud, at de som følge af de seneste måneders rentefald nu gør sig klar til at sætte et 3,5-procentslån med fast rente på hylderne.
Nedkonverteringsvinduet står altså nu på klem for de mange boligejere, der har opkonverteret deres 1-procentslån og 2-procentslån til et 5-procentslån.
Onsdag ligger det i dag toneangivende 4-procentslån og cykler omkring kurs 99, så der skal ikke store skvulp til i rentehavet, før kursen på lånet løber over 100, og så lukker 4-procentslånet og sender 3,5 procentslånet på banen.
Hele 218.000 boligejere har valgt at sige farvel til deres 1-procentslån og gå op i rente for at skære store lunser af deres restgæld.
Og de boligejere, der gik fra et 1-procentslån uden afdrag til et 5-procentslån uden afdrag i efteråret 2022, skar hele 284.000 kroner af deres restgæld for hver lånte million kroner.
Det store spørgsmål er, om det kan kan betale sig nedkonvertere fra 5-procentslånet til et 3,5-procentslån?
Her taler beregningerne fra Nordea deres tydelig sprog:
En realistisk åbningskurs på 3,5 procentslånet uden afdrag er ifølge Nordea 95,5 procent. Det sender den samlede tilbagebetaling på et lån på en million kroner op i 1.252.000 kroner i lånets løbetid.
Det er 7.000 kroner mere end, hvis boligejeren havde holdt fast i sit 1-procentslån. Hvis boligejeren ikke får mulighed for på et senere tidspunkt at hente en ny konverteringsgevinst, er hele den umiddelbare gevinst spist op efter 26 år, og de sidste år ender den i starten fede fidus som en underskudsforretning.
»Beregningerne viser, at det er forbundet med en risiko at opkonvertere,« siger boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann.
Regnestykket ser lidt lysere ud, hvis man venter med at nedkonvertere til 3,5 procentslånet til kursen på lånet er steget.
Hvis det antages, at kursen på det afdragsfri 3,5-procenslån er steget til kurs 98,0 i efteråret 2025, og boligejeren nedkonverterer på dette tidspunkt, er omlægningen mere gunstig.
Så høster boligejeren nemlig en gevinst på 18.000 kroner. Det skal dog holdes op mod de 284.000 kroner, boligejeren lagde ud med at have skåret af restgælden. Med andre ord er hele 266.000 kroner af den umiddelbare gevinst forduftet.
Mens boligejeren i dette scenario trods alt redder skindet på næsen, ser det sort ud for boligejere, der konverterede deres 2-procentslån til et 5-procentslån, viser Nordeas beregninger.
Selv hvis 3,5-procentslånet hjemtages til kurs 98 i efteråret 2025, havde det været bedre at blive i det oprindelige 2-procentslån.
Den samlede tilbagebetaling på et afdragsfrit 2-procentslån på en million kroner lød nemlig på 1.385.000 kroner, mens den samlede tilbagebetaling ender 31.000 kroner højere med nedkonverteringen fra 5-procentslånet til 3,5-procentslånet.
Og det er slet ikke en god ide at blive i 5-procentslånet, for så står man tilbage med et tab på hele 141.000 kroner pr. lånte million kroner.
Lise Nytoft Bergmann er dog klar med lidt opmuntring. Det er nemlig de færreste, der ender med at beholde det samme realkreditlån i hele lånets løbetid, når man først har bevæget sig ind på op- og nedkonverteringsstien.
»Hvis man for eksempel nedkonverterer fra 5-procentslånet til 3,5 procenetslånet i efteråret 2025, har man 27 år tilbage, hvor renten vil bevæge sig op og ned. Det vil højst sandsynligt åbne nye konverteringsmuligheder. Det har det i hvert fald gjort historisk set,« siger hun og tilføjer:
»Beregningerne er worst case, hvor man beholder det nye 3,5-procentslån i hele lånets løbetid. Men det er der ikke så mange, der gør. Man kan sagtens forestille sig, at man i lånets løbetid på 27-28 år kan op- og nedkonvertere flere gange, og så vil gevinsten blive væsentlig større.«
Lige nu handler det om at have ro på, understreger Lise Nytoft Bergmann:
»Man skal ikke nedkonvertere sit 5-procentslån til et 3,5-procentslån, før 3,5-procentslånet har en fornuftig kurs. Det er ikke en attraktiv konverteringscase, som det ser ud nu. Det bliver først interessant, når 4-procentslånet går over kurs 100 og lukker.«
Thomas Castberg er i gang med at kæmpe et slag for, at de danske elever skal have meget mere madkundskab i skolen og sender direkte opfordring til minister.
Lyt hos Apple Podcast, Spotify eller ved at trykke play herunder.
