Lyt til artiklen

Vil du lytte til artiklen?

Køb et Digital Plus-abonnement og lyt med det samme.

Vil du lytte til artiklen?

Køb et Digital Plus-abonnement og lyt med det samme.

Ejendomsmæglerne har lynende travlt i disse uger. Maj og juni er nemlig de to måneder på året, hvor der bliver underskrevet flest købskontrakter. Hver femte solgte bolig skifter hænder i maj- og junidagene, viser en opgørelse fra EDC-mæglerne, der har gennemgået 220.000 bolighandler i årene 2000-2015. Til sammenligning gælder det kun 12,3 procent af de solgte boliger i de for ejendomsmæglerne sløje dage i december og januar.

Som sælger kan det i nogle tilfælde være en god ide at investere lidt i at shine boligen op, inden den skal sælges. I andre tilfælde kan det være mange penge ud ad vinduet, hvis man bruger pengene forkert. Det påpeger boligeksperterne Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, og Tine R. Sode, der er ekspert i huseftersyn hos Bolius, over for BT.

»Har man tiden og evnerne, vil det altid være en fordel at få rettet op på de synlige skønhedsfejl, som boligen kan have, hvis det altså ikke giver anledning til betydelige merudgifter,« siger Christian Hilligsøe Heinig og pointerer, at det som regel vil være en dårlig investering at bruge store summer på for eksempel nyt køkken eller nyt badeværelse.

»Det er nemlig langt fra sikkert, at fremtidige købere tillægger disse forbedringer samme værdi som dig, og det vil dermed ofte være en dårlig investering. Mange forbedringer af boligen er jo typisk også en investering i nytteværdi (for den nuværende ejer, red.)  frem for kroner og øre, og størrelsen af denne nytteværdi vil variere fra person til person,« siger han.

De potentielle købere er nemlig vidt forskellige og vil med stor sandsynlighed lave meget om i din bolig - også selv om du lige har skudt et større beløb i for eksempel et nyt køkken. Hvis køberen vil have et romantisk, fransk landkøkken, er det nok ikke den bedste investering lige at have skiftet dit gamle køkken ud med et nyt moderne, grebsløst køkken.

Derfor er der ifølge Christian Hilligsøe Heinig og Tine R. Sode en god ide at tale med sin ejendomsmægler om, hvilke forbedringer det kan betale sig at kaste penge efter i forbindelse med et salg. Bor man i et mindre attraktivt område med lange liggetider kan det ifølge eksperterne være en god ide at friske de trætte vægge og lofter op med hvid maling. Bor man i et område, hvor boligejerne bliver revet væk vil det være spild af tid og penge.

Det kan også være en god ide at indhente tilbud på nyt køkken, nye vinduer eller en opfriskning af facaden, og så give tilbuddet til køber sammen med et nedslag i prisen, vurderer Tine R. Sode.

Selv om din bolig i din optik fremstår noget nær perfekt, kan du være næsten sikker på, at den i købernes øjne vil have mange fejl og mangler. Men du kan gøre meget ved at forbedre helhedsinstrykket med enkle midler.

»Først og fremmest kommer man langt med en god oprydning, en grundig rengøring og sikre, at der er mest mulig luft og lys i boligen. Fjern ukrudt i haven, slå græsset og ryd op,« siger Christian Hiligsøe Heinig.

BT giver dig her et kvalificeret bud på, hvad det kan betale sig at bruge penge, tid og kræfter på, inden du skal sælge, Vi viser dig realistiske priser på mulighederne, når der skal ‘shines op’. Noget kan du gøre selv, mens andet kræver professionel hjælp.

Køkken

Er det en god investering? Nej, det er en direkte elendig investering, hvis du alene får lavet nyt køkken for at forøge værdien af din bolig ved et salg. Køkkenet er hjertet i boligen, og hvad der betragtes som et pænt køkken er meget subjektivt, lyder det fra både Tine R. Sode og Christian Hilligsøe Heinig. Selvom dit køkken er relativt nyt ved et salg, kan køber synes, det er tudegrimt og forlange nedslag i prisen på boligen, fordi køber vil rive dit nyere køkken ned og lave et nyt med åben forbindelse til spisestuen. Hvis du skal have nyt køkken, skal du gøre for din egen skyld og for nytteværdien.

Kan du gøre det selv? Hvis du er handy, kan du sagtens selv sætte selve køkkenelementerne op. Installationer af el og gas skal du dog altid overlade til autoriserede håndværkere, så installationer er lovlige og sikre.

Hvad koster det? Et nyt mellemstort køkken fra eksempelvis HTH inklusive hårde hvidevarer, blandingsbatteri og montage løber op i omkring 100.000 kroner for et mellemstort køkken, viser et pristjek, som BT har foretaget. Hvis køkkenet skal være lidt mere end almindelig standard, og der skal laves nye el-installationer, omlægges rør til for eksempel en kogeø, lægges nyt gulv i køkkenet og lignende, kan prisen sagtens ramme 300.000 kroner, påpeger Tine R. Sode.

Ekspertråd: Hvis du har et ældre køkken, så kan du shine det op ved at male lågerne, sætte nye greb på og rydde op i skabene, så de fremstår mere rummelige, lyder anbefalingen fra eksperterne.

Bad

Er det en god investering? Et nyt badeværelse er ifølge Tine R. Sode meget sjældent en god investering, da det ligesom køkkenet ofte er et rum, som en kommende køber gerne vil sætte sit eget præg på og måske lave helt om. Og har boligen kun et enkelt badeværelse, er det heller ikke en god ide at begynde at bygge et nyt fra bunden. For du vil ikke kunne få pengene tjent hjem igen ved salget.

Kan du gøre det selv? Nej. Badeværelset er det vanskeligste rum at lave selv, da det skal vådrumsikres korrekt, ligesom rørarbejdet ikke er for amatører.

Hvad koster det? Et nyt badeværelse eller en totalrenovering kan ifølge Tine R. Sode koste op mod 250.000 kroner. Små badeværelser på for eksempel to-tre kvadratmeter i lejligheder kan laves billigere, og derfor er 100.000 kroner for et lille badeværelse en realistisk pris.

Ekspertråd: Er dit eksisterende badeværelset i nogenlunde stand, kan du ikke gøre så meget for at øge værdien eller fremme et salg. Men du kan ifølge Tine R. Sode eventuelt udskifte toiletbrættet eller hele toilettet og håndvasken, så badeværelset fremstår mere nyt og lækkert. Sørg for, at der ikke er haner, der drypper, fjern kalk, og gør grundigt rent.

Altan

Er det en god investering? Ja, det kan det sagtens være. En undersøgelse fra Realmæglerne har vist, at sydvendte altaner med udsigt kan være en fin investering, der kan fordoble sin værdi, mens en nordvendt altan mod en baggård omvendt er en tabsgivende investering. Man skal dog holde sig for øje, at den valgte altan kan frastøde køberen, mener Christian Hilligsøe Heinig.

Kan du gøre det selv? Nej

Hvad  koster det? Det afhænger af, hvor mange altaner, der skal opføres samtidig på ejendommen. Er I mange i ejer- eller andelsforeningen, der beslutter af få altan samtidig, kan I få mængderabat. Prisen lander i følge Realmæglerne cirka på 150.000-200.000 kroner.

Ekspertråd: Undersøg muligheden for et altanprojekt på ejendommen. Potentielle købere vil se positivt på det, hvis det er en mulighed at få altan på ejendommen. Indhent eventuelt priser fra forskellige udbydere, så køber kan få et realistisk prisoverslag, påpeger Christian Hilligsøe Heinig, men ofte skal der også indhentes tilladelse hos kommunen.

Udestue

Er det en god investering? Nej, det er det meget sjældent. Især øst for Storebælt og i Hovedstadsregionen er udestuer upopulære blandt køberne. Sandsynligvis vil en kommende køber rive den ned, hvis den ikke er tilpasset husets arkitektur.

Kan du gøre det selv? Ja, hvis du er lidt handy kan du godt selv bygge en udestue.

Hvad  koster det? Udestuer fås i alle prisklasser. Fra uisolerede modulhavestuer til omkring 20.000-30.000 kroner og op til 500.000 kroner eller mere for en muret, opvarmet vinterudestue.

Ekspertråd: Lad være! Udestuer, der ikke passer til husets arkitektur, er ifølge Realmæglerne sandsynligvis den allerdårligste investering i din bolig.

Energiforbedringer

Er det en god investering? Flere undersøgelser viser ifølge Christian Hilligsøe Heinig, at man får en bedre salgspris, hvis man kan forbedre energimærket på sit hus. Men investeringer i hulmursisolering eller nye energivinduer er ikke nødvendigvis smart, hvis det gøres lige inden boligen skal sælges. Gør man det lidt tid i forvejen, kan man spare penge løbende, og desuden vil investeringen højst sandsynligt gå i nul, når købsaftalen underskrives.

Kan du gøre det selv? Ja og nej. Du kan godt selv efterisolere dit loft, mens en hulmursisolering kræver både professionelt udstyr og forunderundersøgelser, der skal klarlægge om murværket kan tåle at blive hulmursisoleret. Rådfør dig med en fagmand før du går i gang på egen hånd, da forkert lagt isolering kan skabe fugt, kuldebroer og dermed gode betingelser for skimmel og svamp.

Hvad koster det? En hulmursisolering på et hus på 140 kvadratmeter koster cirka 20.000 kroner. Du kan med håndværkerfradraget trække håndværkernes arbejdsløn fra i skat. Desuden kan du søge tilskud til hulmursisolering eller udskiftning af vinduer hos dit energiselskab, men i praksis vil din isolatør oftest gøre det for dig. En hulmursisolering vil typisk have tjent sig selv hjem på tre år.

Ekspertråd: Hvis din bolig eksempelvis er opvarmet med el, og du har en høj varmeregning, kan du med fordel undersøge, hvad det vil koste at skifte til for eksempel naturgas eller fjernvarme. Det kan ifølge cheføkonomen skabe større klarhed for potentielle boligkøbere og dermed forbedre muligheden for et salg.

Brændeovn/pejs

Er det en god investering? Det kan godt være, at du synes, at en brændeovn skaber hygge, men en potentiel køber, kan synes, at en brændeovn er en støvspreder uden lige og en besværlig varmekilde, så i salgsøjemed er en dårlig investering, pointerer Christian Hilligsøe Heinig.

Kan du gøre det selv? Ja, du kan og må godt tilslutte en brændeovn selv. Det er dog en god ide at rådføre sig med skorstensfejeren inden monteringen, da han alligevel skal godkende dit arbejde, før du må tage brændeovnen i brug.

Hvad koster det? Brændeovne og pejse fås i alle prisklasser. Brændeovne fås ned til under 3.000 kroner i byggemarkederne, mens en luksuspejs kan koste mere end 50.000 kroner - uden montering.

Ekspertråd: Du skal få en brændeovn for din egen skyld, ikke som en investering i boligforbedring, for det er det ikke. Hvis en potentiel køber er til brændeovn eller pejs, har han eller hun ifølge Christian Hilligsøe Heinig sandsynligvis en stærk præference for en bestemt brændeovn eller pejs, og vil måske udskifte din.

Renovering af kælder i parcelhus

Er det en god investering? Ja. I hovedstadsområdet, hvor kvadratmeterprisen er høj, kan det ifølge en undersøgelse fra Realmæglerne godt betale sig at forbedre en halvfugtig, ubeboelig kælder til en tør kælder, der for eksempel kan bruges til kontor og gæsteværelse - uden at kælderen er godkendt til beboelse. Længere væk fra København kan det højst sandsynligt ikke betale sig at renovere kælderen.

Kan du gøre det selv? I princippet ja, men det er et tungt gravearbejde arbejde at anlægges dræn rundt om huset.Hvis du går i gang med en større ombygning selv, er der nemlig stor risiko for, at dit forsikringsselskab ikke vil erstatte en skade, hvis du har båret dig uhensigtsmæssigt ad i forløbe, oplyser Bolius.

Hvad koster det? Ifølge et prisoverslag fra Realmæglerne vil det koste cirka 150.000 kroner at anlægge dræn og indrette en kælder på 75 kvadratmeter med tre brugbare rum.

Ekspertråd: En kælder vil altid være en kælder. Du kan i bedste fald få nogle rigtig gode kvadratmeter, som kan tage presset fra husets øvrige kvadratmeter, men det er sjældent, at de kan blive lige så gode som de kvadratmeter, der ligger over jorden - også når du skal sælge.

Gulve

Er det en god investering? Nej, det er er snarere en risikabel investering at få lagt nye trægulve eller tæpper, da de potentielle købere kan have en anden smag end din og derfor vil lave det om, påpeger Christian Hilligsøe Heinig

Kan du gøre det selv? ja, du kan selv lægge et nyt parket- eller plankegulv eller væg-til-væg-tæpper, hvis du er lidt ferm på fingrene. Det samme gælder slibning og efterbehandling af trægulve.

Hvad koster det? Prisen spænder vidt fra de billigste tæpper og laminatgulve til under 100 kroner/kvadratmeter og til de dyreste trægulve koster over 1000 kroner/kvadratmeter alene i materialer. En god gulvmand kan slibe og efterbehandle trægulve for cirka 150-200 kroner/kvadratmeter. Skal gulvene afhøvles før slibning og efterbehandling er prisen omkring 200-250 kroner/kvadratmeter.

Ekspertråd: Hvis du selv går i kast med arbejdet, er det vigtigt, at det bliver gjort ordentligt, så boligkøberne ikke afskrækkes af dårlige ‘lappeløsninger’, påpeger Christian Hilligsøe Heinig.

Udbedring af K1, K2 og K3’ere i tilstandsrapporten samt el-eftersyn

Er det en god investering? Både ja og nej. Jo flere K-anmærkninger, der er i tilstandsrapporten, desto dårligere indtryk giver det i sagens natur til køber, som bliver ekstra usikker på boligens generelle sundhedstilstand og eventuelle fremtidige udgifter, siger Christian Hilligsøe Heinig. Hvis mindre skader kan fjernes for et beskedent beløb, vil det lette salget. For eksempel giver det en K3-anmærkning, hvis der er en dårlig fuge eller knækket flise i badeværelset.

Kan du lave det selv? Ja, en udbedring af en fuge i badeværelset, kan du selv klare. Større skader på for eksempel dit tag, rør eller el-installationer skal du overlade til autoriserede og professionelle håndværkere.

Hvad  koster det? En dårlig fuge i badeværrelser koster kun en tur i byggemarkedet og lidt tid. Et nyt tag på et parcelhus koster hurtigt 300.000-400.000 kroner.

Ekspertråd: Rådfør dig med din ejendomsmægler om, hvilke K-anmærkninger, det kan betale sig at udbedre før boligsalget. Når skaden er udbedret, kan der laves en såkaldt allonge til tilstandsrapporten, der fjerner dette punkt, påpeger Christian Hilligsøe Heinig. Du kan afhjælpe potentielle køberes usikkerhed ved at indhente et tilbud på at få ordnet dyrere skader. Dermed får køberne klarhed om denne udfordring i tilstandsrapporten. Hvis el-eftersynet påpeger fejl, der kan medføre personskade og brand, så få det lavet med det samme, påpeger Tine R. Sode.

Andre læser også