Nedsmeltningen på de globale børser risikerer nu at ramme de danske boligejere som en forhammer i hånden på en kraftig bygget nedrivningsarbejder.
For blot en til to uger siden forventede boligøkonomerne, at corona-krisen ville sende renten på danske boliglån ned.
Men det modsatte er sket, og det kan sammen med stigende arbejdsløshed være en tikkende bombe under boligejerne og hele det danske boligmarked.
»Det kan ikke udelukkes, at vi vil se boligejere, hvor gælden bliver højere end skorstenen,« siger boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann.
Renten lå for blot 10 dage siden på 0,5 procent på et 30-årigt fastforrentet lån. Nu er den tredoblet til 1,5 procent. Normalt søger investorerne mod sikre havne som danske realkreditobligationer, når aktiemarkederne bløder.
Men intet er normalt. Investorerne er nemlig ifølge Lise Nytoft Bergmann nu bange for ikke at kunne sælge de danske realkreditobligationer igen, og derfor søger de mod kontanter, navnlig dollar og euro, og de allersikreste værdipapirer som tyske statsobligationer. Og når efterspørgslen på danske realkreditobligationer falder, sender det kurserne ned og renterne op.
»Man kan sagtens forestille sig, at vi snart ser de danske boligrenter stige til to procent, og det er selvsagt skidt nyt for de danske boligkøbere og boligejere,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Også boligejere, der skal have rentetilpasset deres flekslån i de kommende måneder, skal belave sig på stigende renter, siger Lise Nytoft Bergmann.
Samtidig er ledighedskøen vokset hurtigt. Alene den seneste uge har 22.051 personer meldt sig ledige. Det er cirka 15.000 mere end normalt.
Til sammenligning steg arbejdsløsheden med 97.000 personer under finanskrisen, men det var i løbet af to år, fremgår det af en analyse fra Danske Bank.
En cocktail af stigende renter, stigende arbejdsløshed og faldende privatforbrug kan udløse mærkbare prisfald på boligmarkedet.
»Vi vil se færre handler i den kommende tid. Og de handler, der vil blive lavet, vil være til lavere priser. Det skal helst ikke bide sig fast, for så vil det være meget negativt for boligmarkedet,« siger cheføkonom i Danske Bank Las Olsen.
Han vurderer, at prisfald på fem procent eller mere er et realistisk scenario, og i områder med høje priser kan prisfaldene blive endnu større.
»Førstegangskøbere, der lige har lagt en udbetaling på fem procent, vil kunne blive teknisk insolvente. Det er meget ubehageligt,« siger Las Olsen.
Også Lise Nytoft Bergmann hæfter sig ved, at boligejere vil kunne blive teknisk insolvente - altså have en større gæld i boligen, end den kan sælges for.
»Det er meget usikkert. Alt er i spil. Men hvis krisen bliver vedvarende og dyb med høj arbejdsløshed og fortsat højere renter, vil vi se større afslag i huspriserne,« siger hun og tilføjer:
»Vi har tidligere set under finanskrisen, at boligpriserne kan falde med 20-25 procent. De personlige omkostninger er store, når gælden vokser over skorstenen. Og samfundsøkonomisk trækker det efterspørgsel ud af samfundet, fordi færre kan låne i friværdien til en energirenovering af huset eller til en ny bil.«
Når friværdier og pensionsopsparinger falder, vil mange ifølge Lise Nytoft Bergmann føle et behov for at spare op.
Og det kan forstærke den negative spiral yderligere. Flere vil ganske enkelt miste deres job, hvis vi ikke forbruger, som vi plejer.
Las Olsen vurderer dog, at huspriserne næppe vil falde med 25 procent, som de gjorde under finanskrisen. Dengang var huspriserne nemlig skruet urealistisk højt op, inden krisen ramte, og derfor blev faldet så voldsomt dengang.
Ifølge de to økonomer er det dog helt afgørende for dansk økonomi, at de store eksportmarkeder som USA og Tyskland ikke lukker ned.
For så vil selv ikke de store hjælpepakker, regeringen har barslet med, kunne holde hånden under økonomien.
I bedste fald bliver krisen midlertidig og mild med få arbejdsløse.
Og så vil investorerne ifølge de to boligøkonomer vende tilbage til de danske realkreditobligationer og sende boligrenterne ned igen.
