»De, der nåede at slå til, er på den grønne gren. De, der kom for sent, er grønne af misundelse.«
Ordene kommer fra Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom i Nordea.
Danskere, der stod på spring til at købe hus eller lejlighed her i foråret, må nemlig ærgre sig gule og grønne over, at de ikke nåede at slå til, inden corona-krisen skyllede ind over Danmark og resten af verden.
På bare 14 dage dage er renten på realkreditlån nemlig firedoblet. Og det kan mærkes på pengepungen.
Lige før krisen ramte – for bare 11 dage siden – kunne boligkøberne gå ned i banken og hive et 30-årigt realkreditlån med en rente på bare 0,5 procent ned af hylden.
I dag er renten steget til 2 procent for både 30-årige realkreditlån med og uden afdrag.
Det gør det mærkbart dyrere at købe bolig, viser beregninger, som Nordea har foretaget for B.T.
Lad os tage et eksempel:
En familie køber et parcelhus til 2,5 millioner kroner og optager et realkreditlån på to millioner kroner svarende til loftet på 80 procent af købsprisen.
Den familie, som nåede at slå til inden corona-krisen og finansierede parcelhuset med et 0,5-procentlån uden afdrag, slap med en månedlig ydelse efter skat på bare 1.740 kroner kroner.
Den familie, som ikke nåede at slå til og skal købe huset i dag, vil få en månedlig ydelse efter skat på 3.440 kroner.
Der er altså tale om en difference på 1.700 kroner efter skat om måneden eller 20.400 kroner om året.
En helt almindelig familie, hvor mor er sygeplejerske, og far er politimand, skal altså i runde tal hive en ekstra månedsløn efter skat om året ud af budgettet til at finansiere huskøbet. Og i lånets 30-årige løbetid er 2-procentlånet hele 213.000 kroner dyrere end 0,5 procentlånet.
Også det 30-årige boliglån med afdrag er blevet dyrere:
Her er den årlige ydelse efter skat steget med 6.000 kroner for et lån på to millioner kroner. Samtidig afdrager familien 13.920 kroner mindre på lånet om året, end den familie, der nåede at få et 0,5-procentlån med afdrag.
Familien, der skal ud at købe hus i dag, står ifølge Lise Nytoft Bergmann grundlæggende over for tre scenarier:
For det første kan den skære ned på budgettet til mad, tøj og ferier – det såkaldte rådighedsbeløb – og på den måde få råd til det samme hus som før krisen. For det andet kan den være tvunget til at købe et mindre og billigere hus. Og for det tredje kan familien forsøge at handle prisen på huset ned.
»Det vil være den naturlige reaktion at forsøge at få et prisnedslag,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Hun forventer derfor et nedadgående pres på boligpriserne.
Men priserne dykker ikke fra den ene dag til den anden, da mange potentielle sælgere nu vil vente med at sætte deres hus til salg i håb om, at krisen bliver mild og midlertidig, vurderer Lise Nytoft Bergmann.
»Men bliver krisen lang og dyb med voldsomt stigende ledighed, vil der være færre købere i markedet, og så vil der komme et tryk på priserne i nedadgående retning. Også psykologisk: For der er ikke så mange, der har lyst til at række hånden ud efter en faldende kniv.«
Den hurtige og voldsomme rentestigning er dog ikke så skidt, at den ikke er god for nogen.
Boligkøbere, der nåede at optage et 30-årigt 0,5-procent lån, har nemlig nu mulighed for at lave en såkaldt opkonvertering til et 2-procentlån, altså skifte 0,5-procentlånet ud med 2-procentlånet.
Med den manøvre kan man lige nu skære cirka 10 procent af restgælden svarende til 100.000 kroner for hver lånte million, skriver Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit, i en analyse i dag.
Den samlede ydelse for hver lånte million vil imidlertid stige med cirka 70.000 kroner i lånets løbetid på 30 år.
Det lyder jo ikke særligt tillokkende. Men tror man på, at renten falder igen inden for de nærmeste år, kan man hente en stor gevinst. Sker det, kan man nemlig bytte 2-procentlånet ud med et nyt 0,5-procentlån, og så vil man nyde godt af både lav rente og en markant lavere restgæld.
Der er altså et element af spekulation, når det gælder opkonvertering, bemærker Lise Nytoft Bergmann. For der er ingen garanti for, at renten vil falde igen.
»Har man i dag et 0,5-procentlån, kan man også vælge at læne sig tilbage og glæde sig over, at man sidder med verdens bedste fastforrentede lån de næste 30 år. Så behøver man ikke bekymre sig om, hvad der sker på rentemarkederne. Men det er oplagt at kontakte sin bankrådgiver og få regnet på sine muligheder,« siger hun.
Det kan også være relevant for boligejere med et 30-årigt fastforrentet 1-procentlån og høj restgæld.
