Ligesom det indimellem kan betale sig at skifte f.eks. telefon-, tv- eller fitness-abonnement, er det også en god idé at kigge på dit boliglån med jævne mellemrum og undersøge, om du har det bedste og billigste produkt.

Til april skal omkring 100.000 danskere have ny rente på deres flekslån, og i næste uge er der opsigelsesfrist for boligejere, der vil omlægge enten rentetilpasningslån eller fastforrentede lån.

25. januar er således sidste udkald for opsigelse af flekslån, mens boligejere med fast rente kan vente nogle dage længere, til den 29. januar, oplyser Realkredit Danmark.

OPRET ABONNEMENT PÅ BT PLUS og læs hvordan du får det optimale boliglån ved at udnytte, at renten er historisk lav.

Det får du:

  • Artikel: Få det optimale boliglån
  • Guide: Til fem lån i låne-junglen
  • Fire gode råd: Når du skal omlægge boliglån
  • Grafik: Så meget koster det at låne en million

Modtag det ugentlige nyhedsbrev fra BT PLUS her.


Slå til nu: I næste uge er der opsigelsesfrist for boliglån. Udnyt, at renten stadig er historisk lav

Ligesom det indimellem kan betale sig at skifte f.eks. telefon-, tv- eller fitness-abonnement, er det også en god idé at kigge på dit boliglån med jævne mellemrum og undersøge, om du har det bedste og billigste produkt.

Til april skal omkring 100.000 danskere have ny rente på deres flekslån, og i næste uge er der opsigelsesfrist for boligejere, der vil omlægge enten rentetilpasningslån eller fastforrentede lån.

25. januar er således sidste udkald for opsigelse af flekslån, mens boligejere med fast rente kan vente nogle dage længere, til den 29. januar, oplyser Realkredit Danmark.

Det er en god anledning til at danne sig et overblik over markedet og eventuelt vælge et andet produkt, fastslår Martin Riedel, der er uafhængig boligøkonomisk rådgiver og indehaver af virksomheden Realkreditkonsulenten.

For manges vedkommende kan en låneomlægning nemlig give både luft og sikkerhed i økonomien.

Dels kan det være en fordel for mange F1-lånere at skifte over til F3, da renten ligger på nogenlunde samme niveau, og dermed slipper man for at skulle betale det såkaldte kursskærings-gebyr hvert år, når lånet skal refinansieres.

Et godt tidspunkt

Men det er også værd at overveje, om det er nu, man bør komme over i et 30-årigt, fastforrentet lån og på den måde få mindre risiko i økonomien, mens renten stadig er meget lav, understreger Martin Riedel:

»For mange mennesker er det et godt tidspunkt at overveje et fastforrentet lån, for der er stadig historisk set meget lave renter i øjeblikket. Der er så småt tegn på, at det går den rigtige vej med økonomien, og det kan betyde, at renterne vil begynde at stige, som vi blandt andet har set i USA,« siger han.

Inden for det seneste år har renten taget et lille ryk opad. Realkredit Danmark forventer, at F1-renten vil stige til mellem 0,25 og 0,45 procent ved næste rentetilpasning. I øjeblikket betaler F1’erne en rente på 0,11.

Tidshorisonten er afgørende

Martin Riedel påpeger, at boligejerens tidshorisont er afgørende for, hvilken type lån der bedst kan betale sig.

»Hvis man har en lang tidshorisont i boligen, så kan det give mening at udnytte, at renten er lav i øjeblikket ved f.eks. at skifte til et flekslån med længere binding eller konvertere til et fastforrentet lån. Hvis det omvendt er planen, at boligen skal sælges snart, så kan det være en idé at skifte fra f.eks. F5 til F3, så man minimerer risikoen for kurstab, hvis nu renten skulle falde yderligere,« siger realkreditkonsulenten.

Også for boligejere, der i dag har et fastforrentet lån, kan der være en gevinst at hente ved at konvertere til en lavere rente. I øjeblikket det eksempelvis muligt at få en fast rente på tre procent til kurs 99,1 eller 2,5 procent til kurs 96,1.

Det er især låntagere med fastforrentede 30-årige 4 procent-lån og 5 procent-lån, der kan overveje gunstige konverteringsmuligheder i de 15-årige, 20-årige og 30-årige fastforrentede lån. Hos Realkredit Danmark er der stadig lån for omkring 14 milliarder kroner i disse serier.

Økonom Sonia Khan forklarer, at danskerne generelt er blevet mere aktive, når det handler om at konvertere lån.

»De seneste år har der været en rigtig stor interesse for at binde renten i længere tid. Det så vi jo især i begyndelsen af sidste år, hvor renterne dykkede, og det var den største konverteringsaktivitet i 10 år. Det er ikke gået manges næse forbi, at der har været mange muligheder for at optimere boliglånet,« siger Sonia Khan fra Realkredit Danmark.

GUIDE TIL FEM LÅN I LÅNE-JUNGLEN

1. Fastforrentet lån

Fordelen er, at du kender renten i hele lånets løbetid (typisk 30 år). Dermed har du en sikkerhed for, at din ydelse ikke lige pludselig ændrer sig markant. Og så har du den fordel, at hvis renterne stiger i fremtiden, kan du opnå en såkaldt kursgevinst, når du indfrier lånet.

Ulempen er, at et fastforrentet lån er dyrere i månedlig ydelse end et flekslån. Så man skal gøre op med sig selv, om man har lyst til at betale den højere sum for at få noget sikkerhed i økonomien samt muligheden for en kursgevinst.

2. Flekslån/rentetilpasningslån

Flekslånet er det billigste lån her og nu, og i øjeblikket er renten historisk lav. Med denne type lån får du en ny rente løbende – f.eks. hvert, hvert tredje eller hvert femte år (F1, F3 og F5). Rentetilpasningen følger markedsrenten, så du ved ikke med sikkerhed, om dit lån vil blive dyrere eller billigere i fremtiden.

Står man over for at skulle sælge huset snart – f.eks. inden for fem år – kan det give god mening at vælge et flekslån på grund af den korte tidshorisont.

Hvis du vælger et F3- eller F5-lån, skal du være rimelig sikker på, at du kan beholde lånet indtil næste rentetilpasning. Ellers risikerer du at skulle indfri lånet til en højere kurs, end da du optog lånet – og dermed får du et kurstab.

3. Kort-lån

Med denne type lån får du en ny rente hvert halve år. Fordelen er, at du får en meget lav rente og mulighed for hurtigt at udnytte et evt. fremtidigt rentefald. Ulempen er omvendt, at hvis renten stiger, får du det at mærke meget hurtigt. Så det kræver, at du har luft i økonomien til, at renten pludselig kan stige meget.

En anden fordel er, at når renten bliver fastsat hvert halve år, vil kursen på lånet ofte være i nærheden af 100. Hvis man overvejer at skulle sælge boligen inden for en kort tidshorisont, er det fint at vide, at man kan komme ud af lånet til kurs 100.

4. T-lån

Et såkaldt T-lån (t står for tid) fungerer på den måde, at det er lånets løbetid – og ikke ydelsen, der ændrer sig i takt med renten. Dvs. hvis renten pludselig skulle falde, så får du altså ikke en lavere månedlig ydelse nu og her, men til gengæld bliver dit afdrag sat op, så du hurtigere kommer af med gælden. Dermed vil den månedlige ydelse også være højere end med et almindeligt flekslån.

Det er et lån, som er relevant for de mennesker, der har råd til det og gerne vil afdrage deres lån hurtigt og komme af med restgælden.

Der er en fast ydelse i hele lånets løbetid (kan dog stige ved bidragsændringer eller ved større stigninger i renten ved rentetilpasning).

5. Afdragsfrihed eller ej

Afdragsfrie lån giver dig mulighed for kun at betale renteudgifter på dit lån i en nærmere aftalt periode. Din månedlige boligydelse bliver dermed lavere i den afdragsfrie periode. Det giver dig mulighed for at betale af på dyr gæld eller spare mere op til din pension. Men til gengæld får du en høj boligydelse, når afdrags-friheden udløber.

Afdragsfrihed kan være en fordel, hvis man f.eks. har brug for en lavere ydelse i en begrænset periode, men man skal være bevidst om, at det er en midlertidig situation og have råd til en markant stigning i månedlig ydelse, når afdragsfriheden udløber.

Hvad betyder kursen?

Det er også vigtigt, at du forholder dig til lånets kurs. I øjeblikket kan man f.eks. få et fastforrentet lån på 2,5 procent til en kurs på omkring 96. Det betyder, at hvis du optager et lån til en million kroner, får du reelt kun 960.000 kroner i hånden – men du skylder stadig en million kroner. Dermed har du et kurstab på 40.000 kroner. Derfor er det ofte en god tommelfingerregel, at kursen skal være så tæt på 100, når man optager et lån. I øjeblikket har et fastforrentet lån på 3 procent en kurs på 99,1.

Det er også muligt at få en kursgevinst, når du indfrier dit lån, hvis kursen er blevet lavere, end da du optog lånet.

FIRE GODE RÅD. NÅR DU SKAL OMLÆGGE BOLIGLÅN

1. Kend din risikoprofil

Når du skal optage et boliglån, er det vigtigt, at du overvejer, hvilken risiko du kan leve med i din økonomi. Sover du bedst om natten, når du ved, at din boligøkonomi ikke kan ændre sig markant om et år? Så kan det være en god idé at binde renten for en længere periode – eksempelvis med et 30-årigt, fastforrentet lån. På den måde kender du renten i resten af lånets løbetid. Er du omvendt en type, der hellere vil have det billigste nu og her – og godt kan leve med, at dine udgifter måske tager et stort spring inden for en kort årrække, så kan flekslån være noget for dig.

2. Udnyt renteforskel

Mange eksperter har som en tommelfingerregel, at man skal gå mindst 2 procent ned i rente, for at en omlægning kan betale sig. Dvs. hvis du i dag har et fastforrentet lån på 4,5 procent, så kan der være en gevinst ved at skifte til en rente på 2,5 procent. I mange tilfælde kan sikkerheden i økonomien dog også være en værdi for boligejeren, og derfor kan det være relevant at skifte fra en lav fleksrente til en højere, fast rente, mens det generelle renteniveau stadig er historisk lavt.

3. Husk din tidshorisont

Når du skal konvertere boliglån, skal du tage højde for din tidshorisont. Jo længere restløbetid, des mere kan du få ud af en omlægning. Rentebesparelsen vil i mange tilfælde være beskeden, hvis der kun går 5-10 år, før lånet er betalt ud, da der også er omkostninger forbundet med at skifte lån.

4. Få en ny vurdering

Mange realkredit-lånere kan opnå en lavere bidragssats ved at få en ny vurdering af deres bolig. De gebyrer, som du betaler til realkreditinstituttet – såkaldte bidragssatser – er fastsat efter den værdi, som dit hus havde, da lånet blev optaget. Hvis boligen er blevet væsentligt mere værd siden, så er der stor sandsynlighed for, at du kommer til at betale mindre i bidrag, fordi du får en lavere belåningsgrad.

Kilde: Bolius, Realkreditkonsulenten