I det seneste døgn er medierne flydt over med historier om boligejere, der fra Vurderingsstyrelsen har modtaget en foreløbig vurdering af deres ejendom, som er fuldstændig afkoblet fra virkeligheden.

I flere tilfælde ligger den nye, foreløbige offentlige vurdering, som er beskatningsgrundlaget i 2024, mange millioner over en realistisk markedspris.

Det kan gøre det tæt på umuligt at sælge sit hus, da køberen vil blive beskattet af den nye, foreløbige og alt for høje ejendomsvurdering. 

Men der er håb forude. 

Lovgivningen giver nemlig i helt særlige tilfælde boligejere mulighed for at få Vurderingsstyrelsen til at foretage en ny vurdering.

Onsdag morgen var skatteminister Jeppe Bruus i P1 Morgen på DR, men han kunne trods gentagne spørgsmål ikke svare på, hvornår en foreløbig vurdering er så skæv, at der er tale om helt særlige tilfælde, som giver boligejerne sikkerhed for, at Vurderingsstyrelsen rent faktisk vil foretage en ny vurdering og ikke bare afvise sagerne.

Men onsdag formiddag – kort efter at ministeren havde svaret undvigende og gentaget pointer, som ikke svarede på DR-journalisternes spørgsmål – udsendte Vurderingsstyrelsen en pressemeddelelse, der præciserede, hvornår boligejere med pilskæve vurderinger kan få en revurdering.

»Der kan være helt særlige tilfælde, hvor boligejeren kan få efterprøvet den foreløbige vurdering, hvis den afviger markant eller i øvrigt opfylder en række andre kriterier,« siger Claus Houmann, underdirektør i Vurderingsstyrelsen, i pressemeddelelsen.

Skatteminister Jeppe Bruus.
Skatteminister Jeppe Bruus. Foto: Rune Øe
Vis mere

Vurderingsstyrelsen kommer blandt andet med disse eksempler: 

»Hvis det i forbindelse med salg viser sig, at den handelspris, som fx en ejendomsmægler forventer at kunne sælge ejendommen til, afviger fra den foreløbige vurdering med mere end 20 pct., kan ejer rette henvendelse til Vurderingsstyrelsen og anmode om, at den foreløbige vurdering ændres til den forventede handelspris,« skriver styrelsen.

Og videre:

»Det samme gælder for en køber, der køber ejendommen til en pris, der afviger mere end 20 pct. fra den foreløbige vurdering. Her har køberen ret til at få ændret den foreløbige vurdering til den pris, som ejendommen rent faktisk er handlet til.«

Også hvis boligejere har fået medhold i en allerede afgjort klagesag, som ikke er medtaget i den foreløbige vurdering, kan boligejeren få rettet vurderingen i Vurderingssstyrelsen.

Der er faktisk ikke noget nyt i, at de ‘helt særlige tilfælde’ blandt andet dækker over nye, foreløbige vurderinger, der rammer mere end 20 procent skævt i forhold til den reelle markedspris.

Det står nemlig i bemærkningerne til ejendomsvurderingsloven, men meget tyder altså på, at Vurderingsstyrelsen har haft behov for at kommunikere det tydeligt ud onsdag formiddag, bemærker Thomas le Dous, chef for Public Affairs i Dansk Ejendomsmæglerforening.

»Det er fint, ar Vurderingsstyrelsen tydeliggør det nu. Men det ændrer ikke ved, at der stadig er et stort problem med, at grundværdien (grunden uden bebyggelse, red.) i de nye, foreløbige vurderinger i mange tilfælde er højere end den samlede ejendomsværdi (grund med bebyggelse, red.),« siger Thomas le Dous og fortsætter:

Flere steder i landet er husene ifølge Vurderingsstyrelsens nye, foreløbige vurdering intet værd. Faktisk trækker husene i flere tilfælde den samlede ejendomsværdi (grund og hus) ned med flere millioner kroner. 
Flere steder i landet er husene ifølge Vurderingsstyrelsens nye, foreløbige vurdering intet værd. Faktisk trækker husene i flere tilfælde den samlede ejendomsværdi (grund og hus) ned med flere millioner kroner.  Foto: Linda Kastrup
Vis mere

»Det betyder jo, at Vurderingsstyrelsen i mange tilfælde har vurderet, at huset på en grund har en negativ værdi på i mange tilfælde flere millioner kroner. Vi mangler fortsat svar på, hvordan Vurderingsstyrelsen vil få håndteret det problem.«

Det er ifølge Thomas le Dous vigtigt, at ikke blot den samlede ejendomsvurdering ligger inden for plus/minus 20 procent af den reelle handelsværdi. 

Ejeren bliver nemlig særskilt beskattet (grundskyldsbetaling) af grundværdien, og hvis grunden er vurderet alt for højt, vil en kommende ejer af ejendommen komme til at betale en for høj grundskyld.

»Det vil gøre det sværere at sælge ejendommen,« siger Thomas le Dous. 

Han påpeger, at den maksimale negative værdi, et hus logisk set kan have, er prisen på at få revet det ned. 

»Det koster måske op til par hundredtusinder kroner, ikke flere millioner kroner, som Vurderingsstyrelsen vurderer. Mine forældres ejendom i Fredericia har Vurderingstyrelsen lige vurderet til 1,7 millioner kroner, men styrelsen vurderer, at grunden er 2,7 millioner kroner værd. Deres hus har altså ifølge Vurderingstyrelsen en negativ værdi på cirka en million kroner, « siger Thomas le Dous.

Den skæve vurdering af grunden skyldes ifølge Thomas le Dous formentlig, at Vurderingsstyrelsens algoritme går ud fra, at grunden har en højere værdi, fordi der i princippet ville kunne bygges et dobbelthus eller måske rækkehuse på grunden. 

Men det er en teoretisk øvelse uden hold i realiteternes verden, påpeger han. 

For det betyder, at Vurderingsstyrelsen mener, at hele eller dele af villakvarterer med parcelhuse kunne rives ned og ombygges til rækkehuse eller dobbelthuse. Hvis virkeligheden var sådan, var der jo kommet en udvikler eller entreprenør, der havde opkøbt husene og revet dem ned, fastslår Thomas le Dous.