En af landets førende skatteeksperter advarer forældre mod at indgå i nye forældrekøb, fordi skatten ved salg af boligen i normale tilfælde bliver markant forøget
Fra efteråret 2019 er det slut med, at forældre kan sælge forældrekøbslejligheder til deres børn langt under markedsprisen, og undgå både gaveafgift og ejendomsavancebeskatning. Dermed vil det ifølge en af landets førende skatteeksperter ofte ikke længere være en god forretning at hjælpe børn gennem et forældrekøb.
Det skriver NB-Økonomi, der er en nicheportal for økonomisk politik.
Det er en overset effekt af den nye boligskatteaftale og de nye ejendomsvurderinger, som vil sætte en stopper for det smuthul, som tusinder af velhavende forældre har brugt for at give deres børn en skattefrie gave, som ofte har været i millionklassen.
Det betyder ifølge en af landets førende eksperter på området, Ole Aagesen, partner i Revitax A/S, at det i fremtiden vil være væsentligt mindre attraktivt at gå ind i forældrekøb.
- I mange tilfælde vil det være mere attraktivt for forældrene at kautionere for et lån eller yde lån til barnet på anfordringsvilkår uden rente, så det er den unge selv, der køber og ejer lejligheden. Dermed kan den unge senere sælge lejligheden og få værdigevinsten helt skattefrit,” siger han til NB-Økonomi.
Forældrene mister godt nok rentefradraget i topskatten, men det vil i mange tilfælde ikke kunne opveje den ejendomsavancebeskatning, som man i fremtiden bliver ramt af, når lejligheden skal sælges.
Som reglerne er i dag, kan forældrene trække renterne fra i topskatten, mens de ejer lejligheden, ved at lægge den ind i virksomhedsskatteordningen. Når den så skal sælges til den unge, kan det ske til en pris langt under markedsprisen, og dermed slipper forældrene for ejendomsavanceskat og den unge for gaveafgift.
Finten er, at de nuværende ejendomsvurderinger typisk er under halvdelen af markedsprisen ifølge de fremlagte beregninger fra boligskatteforliget. Og så kan forældrene ovenikøbet i normale tilfælde sælge til en pris, som er 15 procent under vurderingen.
Dermed er det ikke unormalt, at forældre helt lovligt kan sælge en lejlighed med en markedspris på omkring to millioner kroner til en pris omkring en mio. kroner.
Hvis rabatten som i ovenstående eksempel er 1 mio. kr., så sparer forældrene mellem 420.000 og 430.000 i ejendomsavancebeskatning oplyser Ole Aagesen fra Revitax A/S til NB-Økonomi. Derudover sparer den unge 150.000 kroner i gaveafgift. Den samlede skattebesparelse for familien ender altså i eksemplet på mellem 570.000 og 580.000 kroner.
Ovenstående eksempel er under forudsætning af, at forældrene har haft lejligheden i en årrække, så den er steget 1 mio. kr. i værdi – men det er ikke atypisk i de store byer.
De store skatterabatter ved salg er fortid, når de nye og mere realistiske vurderinger bliver tilgængelige i efteråret 2019. Ifølge bemærkningerne til loven om de nye ejendomsvurderinger, kan forældrene godt nok i fremtiden sælge til 20 procent under vurderingen. Men det bliver vel at mærke til en vurdering, som ifølge de fremlagte tal fra Skatteministeriet i gennemsnit bliver mindst dobbelt så høj som nu i eksempelvis København og Århus.
Ole Aagesen anbefaler derfor familier med forældrekøbslejligheder at overveje et salg til den unge i god tid inden de nye vurderinger bliver tilgængelige. Logikken er, at gevinsten ved at bruge de nuværende og alt for lave vurderinger er langt større end den skattegevinst, som forældrene kan opnå ved at trække renterne fra i skat.
Såfremt forældrene vælger selv at flytte ind i lejligheden, så gælder der helt andre regler, fordi forældrene kan sælge den skattefrit, hvis lejligheden har været forældrenes reelle og permanente bolig.
Ole Aagesen understreger, at SKAT ifølge en Højesteretsdom, som omhandler værdiansættelsen i et dødsbo ved beregning af boafgift, kan underkende et salg til 15 procent under vurderingen, hvis skattemyndighederne kan bevise, at der er såkaldte unormale forhold. I det konkrete tilfælde blev en ejendom bl.a. belånt til en langt højere pris – og dermed var det åbenlyst, at prisen var sat for lavt.
“Vi kan ikke få at vide fra SKAT, hvad andre unormale forhold kan være, og om Højesteretsdommen også omfatter gaveområdet”, siger Ole Aagesen. Han anbefaler derfor ofte, at forældrene indhenter et bindende svar fra SKAT inden de sælger en lejlighed til deres barn, eller at en overdragelse til vurderingen minus 15 procent indeholder en gave og et skatteforbehold, hvorved overdragelsessummen bliver ”låst fast” i forlængelse af gaveanmeldelsen.
