En rentestigning kan sænke huspriserne – men du kan sikre friværdien med et fastforrentet lån

Uden at røre en finger har mange boligejere tjent en formue i løbet af de seneste år – i takt med de stigende huspriser.

Det er især det ekstremt lave renteniveau, der har sat fut i boligmarkedet og friværdien.

Men den situation ser ikke umiddelbart ud til at fortsætte. Økonomiske eksperter peger på, at der er mest, der taler for en rentestigning på den lange bane.

Det skyldes flere forskellige faktorer – men især væksten i amerikansk og europæisk økonomi spiller en vigtig rolle. Det kom bl.a. til udtryk ved, at USA’s centralbank onsdag valgte at hæve renten.

»Det er især økonomien, der er drivkraften i forhold til, om renterne skal op eller ned. Og generelt går det bedre både i USA og i Europa, hvor der er stigende beskæftigelse samtidig med, at inflation og forbrugerpriser også er på vej op. Hvis udviklingen fortsætter, så er det gradvist noget, der trækker i retning af stigende renter,« siger Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark.

Hvis renterne i Danmark begynder at stige, vil det med stor sandsynlighed påvirke boligpriserne negativt flere steder i landet, lyder det fra økonomen. Typisk vil en rentestigning på 1 procentpoint sænke boligpriserne med i omegnen af 8-10 procent.

Beskyt din friværdi

Men du har muligheden for at beskytte din friværdi med et fastforrentet lån. Kort fortalt er der en indbygget mekanisme i den type lån, der gør, at kursen falder, når renten stiger. Og dermed skærer du en god bid af din restgæld.

En beregning, som Realkredit Danmark har foretaget for BT, viser eksempelvis at restgælden på et 30-årigt, fastforrentet 2 procent-lån med afdrag reduceres med 96.000 kr., hvis markedsrenten stiger med 1 procent-point.

»Et fastforrentet lån er ikke blot et lån med fast rente og dermed stor sikkerhed om de fremtidige betalinger på realkreditlånet – det har også en beskyttende effekt på ens friværdi i boligen ved stigende rente,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

En forsikring

Han kalder det for en ’god forsikring’ til boligejere, der frygter rentestigninger.

»Det er en funktion, der er rigtig god at overveje, hvis man er nervøs for at købe for dyrt – eller frygter, at fremtidige rentestigninger kan være med til at presse markedet ned. Så kan man få sig en forsikring mod det scenarie.«

Den samme beskyttelse har du ikke med et variabelt lån. Har du eksempelvis et F1-lån, vil din restgæld blot blive sænket med 11.000 kr. i tilfælde af, at renten skulle stige med 1 procent-point.

Susanne Arvad, der er uafhængig økonomisk rådgiver, er enig i, at den potentielle kursudvikling er vigtig at holde sig for øje, når man vælger lån.

Hun advarer mod ’rente-blindhed’ og vurderer også, at renten er på vej op efter sit historiske lavpunkt.

»Man skal passe på, at man ikke bliver blind på 0-renter herhjemme. Vi skal bare tilbage til 2012, hvor den lange rente hed 6 procent. Udfordringen i øjeblikket er, at alt for mange er blevet for grådige og vil blive på variabelt forrentede lån, fordi de tror, at træerne vokser ind i himlen,« siger økonomisk rådgiver og indehaver af Arvad Finanshus Susanne Arvad.

Kæmpe kursgevinst

Boligejere med fastforrentede lån kan spare rigtig mange penge ved en låneomlægning, hvis renten stiger, forklarer hun:

»Rigtig mange danskere er oppe at skylde to millioner kr. eller derover, så det er rigtig mange penge, som man kan skære af sin restgæld eller få udbetalt skattefrit. Hvis renten f.eks. stiger fra 2 til 4 procent, så sparer man 300.000-400.000 kr.,« siger Susanne Arvad.

For danskere, der stadig er lune på flekslån, peger hun på en løsning, som de færreste boligejere benytter sig af: At kombinere fast og variabel rente.

»God økonomi og sund fornuft har altid bygget på, at man aldrig skal satse på én hest. Derfor kan det være rigtig fornuftigt at tage den ene halvdel i variabelt og den anden halvdel i fast. Så er man med i to markeder og meget bedre rustet, når renten stiger.«

Så meget har boligejerne tjent

De danske boligejere har set murstensformuen vokse og vokse i de seneste år.

Et gennemsnitligt dansk parcelhus på 140 kvadratmeter er blevet 68.620 kr. mere værd i perioden fra februar 2016 til februar 2017, viser nye beregninger fra ejendomsmæglerkæden Nybolig på baggrund af statistik fra Boligsiden.dk. Det svarer til, at den gennemsnitlige boligejer har tjent 188 kr. om dagen.

»Tallene dækker naturligvis over store regionale forskelle, hvor de, der indkasserede den mindste stigning, er sønderjyske parcelhusejere med 73 kr. om dagen, eller 26.645 kr. på et år, mens de, der har størst grund til at glæde sig, er østsjællænderne, som har haft stigninger på 490 kr. om dagen eller 179.060 kr. på et år,« siger Thomas Hovgaard, der er presseansvarlig i Nybolig.

Optimistisk boligmarked

Han mener, at stigningerne vidner om et boligmarked, der for alvor har vristet sig fri af finanskrisen.

»Danskerne har genfundet optimismen og lysten til at træde ind på boligmarkedet, ikke mindst godt hjulpet på vej af gunstige konjunkturer og lave renter. Nyboligs ejendomsmæglere melder stort set overalt om øget aktivitet,« siger Thomas Hovgaard.

Også i kvadratmeterpriserne er der stor forskel alt efter, hvor i landet man befinder sig. På Falster er kvadratmeterpriserne nede på 5.663 kr., mens de ligger på 29.302 kr. i Rudersdal i Nordsjælland.