Forbrugerne kan spare mange penge ved at få realkreditlån placeret på den mest optimale måde.

Det gælder om at holde hovedet koldt, når gebyrgribbene flakser omkring dig i forbindelse med et boligkøb. Du kan nemlig spare flere tusinde kroner om året i gebyrer – de såkaldte bidragssatser – ved at sikre dig, at dine realkreditlån bliver placeret optimalt.

På et lån på 3,2 millioner kroner kan den årlige besparelse for den årvågne boligkøber løbe op i knap 8.000 kroner eller knap 80.000 kroner i den typiske afdragsfriperiode på 10 år. Det viser beregninger, som den uafhængige Realkreditkonsulenten.dk har foretaget for BT.

»Vi har oplevet mange eksempler på kunder fra forskellige realkreditinstitutter, som har fået lånetilbud, hvor lånene er placeret ufordelagtigt for kunden i de såkaldte låneintervaller. Kunden har dermed skullet betale mere i bidragssats end nødvendigt for nøjagtig det samme lån,« siger Martin Riedel, administrerende direktør for Realkreditkonsulenten.dk.

Forskellige bidragssatser

Han henviser blandt andet til en kunde hos Nordea Kredit, som opnåede en besparelse på bidragssatserne på 2.222 kroner om året alene ved, at det selvsamme lån blev placeret optimalt i de såkaldte låneintervaller.

For at opnå besparelsen skal man vide, at realkreditinstitutterne har forskellige bidragssatser for forskellige lånetyper:

Lidt forenklet sagt er bidragssatserne lavest for de mindst risikable lån med fast rente og afdrag og højst for de mest risikable lån med variabel rente uden afdrag. Samtidig bestemmes bidragssatsernes størrelse af, hvor stor belåning du har i din bolig.

Du får således en lavere bidragssats for den del af dit realkreditlån, der ligger i låneintervallet 0-40 procent og 40-60 procent af boligens værdi, end på den del af dit realkreditlån, der ligger i låneintervallet 60-80 procent af boligens værdi.

Nederst og øverst

Når du få et lånetilbud, skal du altså være opmærksom på, at du opnår de laveste bidragssatser ved, at lån med variabel rente og/eller uden afdrag bliver placeret i de nederste låneintervaller, mens lån med fast rente og/eller afdrag placeres i det såkaldte øverste låneinterval (60-80 procent).

Selv om realkreditinstitutterne ifølge ’bekendtgørelse om god skik for boligkredit’ er forpligtet til at handle ’redeligt, gennemsigtigt og loyalt’, og rådgivningen ’skal tilgodese forbrugerens interesser’, er de imidlertid ikke forpligtet til at sammensætte dine realkreditlån, så du får de lavest mulige bidragssatser, fastslår kontorchef i Finanstilsynet Ulla Brøns Petersen.

»Et lånetilbud skal redeligt beskrive, hvad der tilbydes kunden. Men at det kan skrues sammen på en anden måde, der er mere hensigtsmæssig for kunden, er ikke en forpligtelse, de har. Det er kunden, der skal  afgøre, om det er et tilbud, man vil acceptere,« siger hun.

Man skal være opmærksom

Martin Riedel er overrasket over Finanstilsynets meget klare udlægning af reglerne.

»Det betyder jo, at man som kunde skal være meget opmærksom på, at man ikke sidder over for en rådgiver nede i banken eller i realkreditinstituttet, men over for en sælger,« siger han.

For jo mere du betaler i gebyr, des mere tjener realkreditinstituttet.

Peter Smith, chef for Nordea Kredit, fastslår, at det er Nordeas generelle politik, at lånene altid lægges, så det er billigst for kunden.

»Hvis det ikke er sket hos Nordea Kredit i konkrete tilfælde, er der tale om fejl. Det er selvfølgelig meget beklageligt, og det skal vi gøre, hvad vi kan, for at rette op på. Vores forretningsgang er, at det afdragsfri lån altid ligger inderst (nederste låneintervaller, red.), så det er billigst for kunden, netop fordi det er svært for kunden at overskue,« siger han og tilføjer:

»I min forretning skal man som kunde ikke frygte, at man skal være ekstra opmærksom for at undgå en for høj bidragssats.«

Realkreditbranchen: ’Kunden må tage stilling’

Peter Jayaswal, direktør for Ejendomsfinansiering i FinansDanmark, svarer på kritiske spørgsmål om tolagsbelåning:

Ifølge bekendtgørelsen om god skik for boligkredit skal rådgivningen varetage kundens interesser. Hvordan kan det være i kundens interesse at betale mere for tolagsbelåning af en bolig end vedkommende er nødsaget til?

»Jeg kan ikke kommentere enkeltsager eller enkelte realkreditinstituttter, men det er klart, at realkreditinstitutterne rådgiver i overensstemmelse med lovgivningen, og så har de jo selv en stor interesse i at have tilfredse kunder. Realkreditsystemet er kendetegnet ved en meget høj grad af gennemsigtighed. Men det betyder så også, at der er mange begreber og forhold, man skal forholde sig til som kunde. Det må ikke blive uoverskueligt for kunden, men skal derimod være forbrugervenligt. Derfor er det vigtigt, at realkreditinstitutterne tager udgangspunkt i den enkelte kundes behov og muligheder og får forklaret risici, fordele og ulemper samt pris for de forskellige lånetyper, så kunden i sidste ende kan tage stilling til det. Men der er ikke en modsatrettet interesse: Realkreditinstituttets interesse er at hjælpe kunden så godt som muligt.«

En samlet pakke

Hvordan kan det så ske, at der er lån, der bliver placeret ufordelagtigt for kunderne i låneintervallerne?

»Jeg har ikke nogen kommentarer til eksempler, men realkreditinstitutterne kigger på den enkelte kundes behov og muligheder, og ud fra den lovgivning, der findes, skal de yde en rådgivning, der sikre tilfredse kunder. Men det er en samlet pakke af forhold, som kunden i sidste ende skal tage stilling til.«