Da Jysk Realkredit mandag åbnede for et 10-årigt realkreditlån med minusrente på 0,5 procent, var det blot det seneste i rækken af en bølge af boliglån med historisk lave renter.
Men selvom lånene virker attraktive, skal du træde varsomt. Du bevæger dig i et minefelt af økonomiske fælder – især hvis du overvejer at omlægge lån.
»Man skal ikke lade sig påvirke af den her lemming-effekt. Lad andre om at løbe afsted som gale. Alle de lån, der bliver udbudt i øjeblikket, er reklamer fra nogen, som forsøger tjene tusinder af kroner i gebyrer,« siger Curt Lilliegren, direktør i Boligøkonomisk Videncenter:
»De har til formål at få dig til at handle i ren begejstring. Det skal du lade være med. Det er nemt at komme til at dumme sig, og sådan en dum fejl kan blive meget dyr.«
Når du for eksempel hører om Jyske Realkredits lån med minusrente, kan det lyde, som om du får penge udbetalt hver måned for at låne penge.
Det gør du ikke.
Oven i Jyske Realkredits nye lån skal du naturligvis betale bidragssats som på alle andre realkreditlån.
Bidraget ligger mellem 0,33 og én procent – alt efter hvor meget du låner op i boligen. Derudover koster det mindst 6.500 kroner at optaget lånet i gebyrer.
»Ekstremt få vil få decideret penge tilbage, når de optager det her lån. Bare i rene gebyrer vil man over de ti år ikke indhente den udgift, man har haft. Det er jo ikke fordi, det er blevet gratis at låne penge,« siger Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank.
De mange nye lån med historisk lave renter er faktisk en jungle med potentielle fejltrin, som kan koste dig dyrt.
Farligst er det, hvis du har et boliglån i forvejen og overvejer at lægge om til et lån med lavere rente.
»Det kan godt være, du får en lavere rente, men det er ikke sikkert, det er en god idé af den grund,« siger Curt Lilliegren:
»Der er kurstab, du skal betale i forbindelse med sådan en konvertering, og der kommer en pokkers masse gebyrer oven i. For mange vil det ikke kunne betale sig. For at du overhovedet overvejer sådan en konvertering, skal det dreje sig om et stort beløb, og du skal have planer om at bo i boligen i lang tid.«
Curt Lilliegren har et par hurtige tommelfingerregler til at undgå de mest indlysende fælder:
»Skylder du under en halv million, skal du glemme alt om at konvertere. Ved du, at du flytter fra huset inden for fem år, så glem det. Du når ikke at tjene pengene ind.«
I forbindelse med konverteringer tager mange tillægslån i huset. Også her skal du passe på.
»Du skal ikke bruge det tillægslån på kortsigtet forbrug, selvom det er ekstremt fristende at bruge pengene på en bil eller en rejse. Tager du et tillægslån, skal du for eksempel bruge det til at indløse gæld til en højere rente,« siger Curt Lilliegren:
»Du må ikke tro, at du kan sammenligne friværdi i boligen med en opsparing i banken. Det er det ikke. Den friværdi kan simpelthen forsvinde, hvis der kommer en ny krise.«
Og så skal du holde skarpt øje med kursen på dit lån, før du konverterer:
»Normalt siger man, at kursen skal være 95, men det vil jeg ikke anbefale. Det er for lavt, for så stiger restgælden. Konverterer du lån til en dårlig kurs og i øvrigt laver tillægslån, så bruger du virkelig løs af din friværdi, og de penge kan du komme til at savne senere i livet.«
