Boligejere med fastforrentede lån kan skære en stor del af de årlige udgifter til lånet ved at benytte sig af en finte, som de færreste formentlig kender.
Manøvren er enkel: Boligejeren skal blot opsige sit eksisterende lån og sekundet efter optage det igen.
På den måde kan boligejeren spare flere tusinde kroner i bidragssats – det løbende gebyr til realkreditinstituttet – om året. Det skriver finans.dk på baggrund af beregninger fra bankportalen Mybanker.
»Det er en interessant mulighed for de boligejere, som ikke opkonverterer. Det nye og det gamle lån er helt ens – samme obligation, samme obligationsrestgæld og samme rente, men med lavere bidragssats,« siger Mikael Mogensen, cheføkonom i Mybanker, til finans.dk.
Forklaringen er lidt mere indviklet end selve manøvren, så nu handler det om at holde tungen lige i munden:
Omlægningsmanøvren er mest relevant for danskere med et fastforrentet lån med en lav rente på 0,5-1,5 procent, og som skylder tæt ved de tilladte 80 procent af boligens aktuelle værdi til realkreditinstituttet.
Ved at opsige lånet og tage det igen, kan de nemlig banke bidragssatsen ned.
Det skyldes, at kursen på det oprindelige lån er faldet som følgende af de stærkt stigende renter, og dermed reduceres restgælden ganske betragteligt ved at opsige lånet og optage det samme lån igen.
På den måde får boligejeren altså en mindre restgæld i forhold til boligens aktuelle værdi, og da bidragssatsen er lavere ved lav belåning end ved høj belåning, får boligejeren nu en lavere årlig bidragssats.
Hvis man tager udgangspunkt i en boligejer, som for nogle år siden købte et hus til 2,5 millioner kroner og i den forbindelse tog et fastforrentet, afdragsfrit lån på to millioner kroner, er kursen på lånet nu faldet til cirka 75.
Det betyder, at obligationsrestgælden som følge af kursfaldet er faldet til 1,5 millioner kroner (2 millioner kroner x 0,75).
Før låneomlægningen udgjorde restgælden 80 procent af husets værdi (2 millioner kroner/2,5 millioner kroner). Efter omlægningen udgør den kun 60 procent (1,5 mio.kr/2,5 millioner kroner).
Bidragssatserne er allerhøjest i intervallet 60-80 procent. Boligejeren slipper efter låneomlægningenfor den dyreste bidragssats, da restgælden nu ligger i intervallet 0-60 procent.
Helt konkret kan en kunde i Realkredit Danmark ifølge Mybankers beregninger spare 8.966 kroner om året i bidragssats ved at opsige det eksisterende lån og optage det selvsamme lån igen.
Kunder i Jyske Realkreditkredit og Totalkredit kan spare tilsvarende beløb.
Det er ikke gratis at omlægge lån. Mybanker har beregnet, at Realkredit Danmark kræver 8.150 kroner i gebyrer for omlægningen. Dertil skal staten have en 1.730 kroner for tinglysning af lånet.
Kunder i Nordea kan ikke benytte sig af manøvren, da Nordea beregner bidragssatsen ud fra den nominelle værdi af låner og ikke som hos Realkredit Danmark og Jyske Realkredit af kursværdien af lånet.