Et nye superlån med en uhørt lav rente står til at udløse en historisk stor konverteringsbølge hos danske boligejere.

Op mod 100.000 danskere forventes ifølge Totalkredit nu at omlægge deres lån, men det er langt fra det rigtige at gøre for alle, advarer eksperter.

»Realkreditinstitutterne kalder det et superlån, men et superlån er ikke det samme som en super konverteringsmulighed,« siger Curt Lilliegreen, som er direktør i tænketanken Boligøkonomisk Videncenter.

Ligesom mange andre eksperter på området forventer han også, at et stort antal boligejere vil omlægge deres lån – en såkaldt konverteringsbølge – inden fristen udløber om små to uger.

Renten på realkreditlån var for få år tilbage rigtig god, da den landede på 2,5 procent. Siden er den faldet til 2, derefter 1,5 og nu 1 procent.

»Det er en historisk lånemulighed, men man skal passe på lemmingeeffekten, hvor mange blindt hopper med på bølgen. Det er faren ved konverteringsbølger,« siger Curt Lilliegreen.

Hos Totalkredit forudser chefanalytiker Jeppe Juul Borre, at danskerne vil omlægge lån for et rekordstort beløb på 180 milliarder kroner inden opsigelsesfristen den 31. juli. »Det vil med længder overgå tidligere konverteringsbølger,« siger han om det, der tegner til at blive nyere tids største låneomlægning.

Interessen for det nye 30-årige boliglån med en fast rente på 1 procent er stor. Spørgsmålet er, hvem det vil være profitabelt for.

»Skal man ud og købe en lejlighed i København eller et hus for første gang, så er det et fantastisk lån at tage. Det er på mange måder et attraktivt produkt, hvis man skal belåne et køb, men situationen er anderledes, hvis man skal konvertere et lån,« siger Curt Lilliegreen.

Det kommer nemlig an på, hvilket lån man som boligejer i forvejen har, hvis man ønsker at omlægge sit lån til det nye 'superlån'.

Fra profitabelt til vanvittigt

Hos Totalkredit forventer man at se flest boligejere, som vil nedkonvertere deres lån fra 2 procents rente til 1 procents rente.

»Det er også en god mulighed for dem, som har et lån med variabel rente, og som gerne vil have et fastforrentet lån i stedet. De konverteringer forventer vi mange af, da det giver en bedre sikkerhed, når man kender sin rente de næste 30 år,« siger Jeppe Juul Borre fra Totalkredit.

Overvejer man at slå til på det nye lån, er det dog en god idé at slå koldt vand i blodet og først undersøge, om det kan betale sig.

Og her spiller flere parametre ind i regnestykket.

Opvejer besparelserne eksempelvis omkostningerne på mellem 10-15.000 kroner, som det koster at omlægge ens realkreditlån?

»Det kommer an på, hvor stort lånet er. Hvis lånet er lille, vil en besparelse på renten ikke betyde meget, og så tjener man ikke omkostningerne ind. Det skal som regel være over en halv million, før det kan betale sig,« siger Curt Lilliegreen.

»Har man et 1,5 procents lån, vil det være vanvittigt at konvertere, da omkostningerne ikke vil blive betalt ind igen.«

Som tommelfingerregel mener han heller ikke, at det kan svare sig, hvis restløbetiden på ens nuværende lån er under ti år.

Både Curt Lilliegreen og Jeppe Juul Borre slår fast, at en omlægning heller ikke kan svare sig, hvis man går og sysler med flytteplaner.

»Det, man vinder ved denne konvertering, er, at man kan sove roligt om natten og på lang sigt få en gevinst, men det er ikke en gevinst, man får her og nu. Sælger man sit hus om fem år, så er det åndsvagt at tage det her lån,« siger Curt Lilliegreen.

Endnu mere konservativt lyder det fra Jeppe Juul Borre, der fraråder at omlægge ens lån, hvis man har seriøse flytteovervejelser inden for bare to år.

»Det vil ikke kunne betale sig at konvertere ens lån, da omkostningerne ikke når at blive tjent ind,« siger han.

Pas på 'salgssnak'

Som en generel advarsel mener Curt Lilliegreen, at man skal være opmærksom på ikke at lade sig overtale af salgssnak.

»Man skal ikke lade sig besnakke af den finansielle sektor. Det er virksomheder, der vil sælge en vare. Hvad der er rigtigt for nogen, er ikke nødvendigvis rigtigt for andre. For nogle familier vil det være meget klogt at tænke grundigt over det her,« siger han.

Et godt råd er derfor at opsøge uafhængig rådgivning og sammentænke en potentiel omlægning af ens lån med ens øvrige økonomi, da mange samtidig også vælger at lave et tillægslån i deres friværdi.