Stik imod samtlige økonomers forudsigelser er priserne på huse og lejligheder ikke faldet, men tværtimod katapulteret op igennem taget under coronakrisen.
Og de voldsomme prisstigninger giver mange boligejere mulighed for at score en gedigen besparelse.
Prisstigningerne betyder nemlig, at det kan være en lukrativ forretning at få en ny vurdering af sin bolig og derpå få genberegnet bidragssatserne – det løbende gebyr, man betaler til realkreditinstituttet for lånet – i forbindelse med optagelse af et tillægslån, eller hvis man vil forny afdragsfriheden på sit eksisterende realkreditlån.
Med den manøvre kan mange boligejere spare tusindvis af kroner i bidragssats om året.
»Vi har set nogle seriøse prisstigninger i hovedstadsområdet og i og omkring Aarhus og andre større byer de seneste år. Har man købt bolig her for nogle år siden, vil det være relevant at tage en snak med sin bank eller realkreditinstitut om bidragssatserne,« siger Mikael Mogensen, realkreditekspert hos bankportalen Mybanker.
For eksempel vil mange lejligheds- eller husejere i hovedstadsområdet, hvor prisstigningerne har været størst, kunne skære omkring 10.000 kroner af bidragssatserne om året, viser beregninger, som bankportalen Mybanker har lavet for B.T.
Hvis man købte en ejerlejlighed i København i januar 2016, er den i dag steget med hele 43 procent, viser tal, som Boligsiden.dk har trukket for B.T.
Optog køberen af lejligheden et realkreditlån på 3,5 millioner kroner i forbindelse med købet, og er lejligheden nu steget med 1,5 millioner kroner, kan man årligt spare 9.550 kroner i bidragssats, hvis man har et fastforrentet lån uden afdrag og hele 10.800 kroner, hvis man har et F5-lån uden afdrag.
Har man købt et dyrere hus eller lejlighed og har et realkreditlån på fem millioner kroner, og boligen siden er steget med to millioner kroner, kan man skære helt op til 15.000 kroner af de årlige bidragssatser, viser Mybankers beregninger.
Det kræver en forklaring, og den kommer her:
Når man optager et realkreditlån, betaler man de højeste bidragssatser for den såkaldte yderste del af realkreditlånet.
Det er lidt teknisk, men det betyder, at man betaler mest i bidragssats for den del af realkreditlånet, der ligger i belåningsintervallet 60-80 procent af boligens pris eller nyvurdering.
For eksempel betaler man 1,80 procent i bidragssats på et variabelt forrentet F5-lån uden afdrag hos Totalkredit i låneintervallet 60-80 procent, mens man kun betaler 1,40 procent i bidragssats for den del af lånet, der ligger i låneintervallet 40-60 procent.
Og det er her, finten kommer ind i billedet:
Med de store prisstigninger på huse og lejligheder kan man i forbindelse med optagelse af et tillægslån eller forlængelse af afdragsfrihed bede sin bank om at få genberegnet sine bidragssatser på baggrund af den nye højere vurdering.
Og er boligen for eksempel steget en million kroner siden købstidspunktet, vil man i mange tilfælde kunne rykke helt – eller i hvert fald delvis – ud af det dyreste låneinterval i spændet 60-80 procent og gå en etage ned i det billigere låneinterval 40-60 procent.
Det skyldes helt enkelt, at realkreditgælden nu i procent fylder mindre i forhold til den nye højere vurdering end i forhold til den gamle og lavere købspris (eller en ældre, lavere vurdering af boligen). Den såkaldte belåningsgrad bliver simpelthen lavere. Det betyder lavere risiko for realkreditinstituttet, og det belønner realkreditinstituttet dig for med et lavere gebyr.
Den årlige besparelse i bidragssatserne vil for mange boligejere være så stor, at den kan finansiere en god bid af et tillægslån på 100.000 kroner, viser beregninger som Nordea har foretaget for B.T.
»Man skal kun låne penge, hvis man har brug for dem,« siger boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann.
»Men har man eksempelvis brug for 100.000 kroner til en ny bil eller en energirenovering af boligen, vil boligejerne i og omkring hovedstaden eller andre store byer, der har oplevet store prisstigninger de seneste år, kunne finansiere en pæn del af tillægslånet med besparelsen på bidragssatserne.«
Optager man eksempelvis et 10-årigt fastforrentet realkreditlån med afdrag i en ejerbolig, der for fem år siden blev vurderet til 3,5 millioner og i dag vurderes til fem millioner kroner, vil boligejeren, der har finansieret boligen med et F5-lån med afdrag, samlet spare 290 kroner efter skat i bidragssatser hver eneste måned, selvom der bliver lagt et tillægslån på 100.000 kroner oven i.
Isoleret set koster det cirka 15.000 kroner at låne de 100.000 kroner inklusiv alle udgifter til oprettelse, tingslysning mv. i lånets tiårige løbetid. Men i tillægslånets løbetid sparer man samtidig cirka 35.000 kroner i alt på bidragssatserne, og det betyder altså, at man samlet set kun betaler omkring 80.000-81.000 kroner tilbage af de 100.000 kroner, man har lånt.
»Det er en billig måde at låne penge på. En rabat på omkring 20 procent er en fin rabat, som man vil få svært ved at forhandle hjem hos bilforhandleren eller håndværkeren,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Hos Mybanker opfordrer Mikael Mogensen boligejerne til at undersøge, hvad andre realkreditinstitutter kan tilbyde, hvis man ikke er tilfreds med den vurdering af boligen eller med de vilkår, som ens nuværende realkreditinstitut kan tilbyde.
