Boligrenterne fortsætter kursen mod himlen. For bare halvandet år siden kunne en boligkøber gå ud af banken med et realkreditlån med en fast rente på 0,5 procent i hånden.

Nul komma fem procent!

I dag er den toneangivende boligrente otte gange så høj, nemlig fire procent, og Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom hos realkreditkæmpen Realkredit Danmark, vil på ingen måder udelukke, at renten er steget til fem procent, inden året er omme.

»For et stykke tid siden blev jeg spurgt, om man kunne udelukke en rente på fire procent. Dengang var renten omkring tre procent, og nu står vi altså med fire-procentlånet. Så det vil være naivt at udelukke, at renten sagtens kan ramme fem procent i år,« siger han.

De stigende renter gør ondt på boligkøberne, der får sværere og sværere ved at blive kreditgodkendt til at købe hus eller lejlighed.

Men det åbner også mulighed for at barbere store summer af boliggælden for eksisterende boligejere. Det vender vi tilbage til.

Lige nu betyder de stigende renter, at en helt almindelig familie med to børn i en gennemsnitlig kommune i år skal tjene omkring 70.000 kroner mere end sidste år for at købe nøjagtig den samme bolig, viser beregninger fra Realkredit Danmark.

Selvom lønningerne er steget i samme periode, opvejer det slet ikke de stigende renteudgifter og familiens øgede omkostninger til blandt andet fødevarer, som er steget med rekordhøje 10,1 procent det seneste år.

Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark.
Cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark. Foto: Tobias Kobborg
Vis mere

Danskernes forringede købekraft, de stigende renter og andre faktorer vil sende boligpriserne ned det kommende år, vurderer Christian Hilligsøe Heinig.

De voldsomt stigende renter er dog ikke kun dårlig nydt.

Det giver nemlig boligejere med fastforrentede lån gode muligheder for at skære store lunser af deres restgæld ved at omlægge deres nuværende realkreditlån til et nyt lån med en højere fast rente eller til et flekslån med variabel rente.

Nåede man at få fingre i et 30-årigt 0,5-procentlån, kan man skære flere hundredtusinde kroner af sin restgæld med den manøvre.

Det skyldes, at kurserne på obligationerne bag 0,5-procentlånet er styrtdykket, i takt med at renterne er steget. Kursen lå fredag på 73,2. Det betyder, at man kan købe sin gæld meget billigt tilbage.

Hvis man omlægger et 0,5-procentlån med en restgæld på en million kroner, vil man skære omkring 270.000 kroner af gælden.

Og sidder man i et hus med restgæld på tre millioner kroner, kan man altså med et snuptag barbere gælden ned til omkring 2.200.000 kroner.

Renten er faktisk steget så absurd hurtigt og meget, at de boligejere, der tidligere i år opkonverterede fra deres 0,5-procentlån til et nyt lån med en rente på 2,0 eller 2,5 procent har mulighed for at opkonvertere igen.

Boligrenten kan ramme fem procent, inden året er omme, vurderer ekspert.
Boligrenten kan ramme fem procent, inden året er omme, vurderer ekspert. Foto: Bo Amstrup
Vis mere

Kursen på to-procentlånet er nemlig faldet til 87,0, mens 2,5-procentlånet nu ligger i kurs 90,7.

»Som tommelfingerregel siger vi, at man kan overveje at opkonvertere, hvis man kan skære 10 procent af restgælden (med en kurs omkring 90 eller derunder er det tilfældet, red.). Men man skal nøje overveje, hvornår man synes, gevinsten er stor nok,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Gevinsten kommer nemlig med en pris.

»Hvis man konverterer til et lån med en rente på fire procent, vil gevinsten løbende blive spist op af den højere rentebetaling. Så man skal kunne konvertere ned igen (det kræver, at renten falder igen, red.) eller sælge, hvis det på sigt skal give en gevinst,« siger Christian Hilligsøe Heinig og understreger, at det er en risikabel og spekulativ affære.

Omlægger man i stedet sit fastforrentede lån til et flekslån med variabel rente – for eksempel til flexkort-lån, hvor renten lige nu ligger på omkring nul – får man både skåret restgælden ned og en lav rente.

Det lyder umiddelbart tillokkende. Men man påtager sig også en stor risiko, da renten på den type lån fornyes hvert halve år og ventes at stige. Samtidig fraskriver man sig med et flekslån muligheden for at konvertere op og ned.

Derfor er der også mange, der ikke lader sig friste, men holder fast i deres nuværende fastforrentede lån med en lav rente, bemærker Christian Hilligsøe Heinig.

»Mange læner sig tilbage og glæder sig bare over, at de fik et supergodt fastforrentet lån med den samme lave rente i 30 år. Det giver en stor tryghed om ens økonomi.«