Telefonen ringer. Det er din bankrådgiver. Han vil bare lige fortælle, at det lige nu er særdeles fordelagtigt at omlægge dit eksisterende realkreditlån til et nyt lån med en højere rente.
De stigende boligrenter betyder nemlig, at mange boligejere med den manøvre kan skære flere hundredtusinde kroner af deres restgæld.
Det er det, man kalder en opkonvertering.
En boligejer, der i dag har et afdragsfrit realkreditlån med en rente på 0,5 procent og en restgæld på to millioner kroner, kan skære hele 333.000 kroner af gælden ved at lægge om til et tilsvarende lån med en rente på 3,0 procent. Restgælden vil altså med et snuptag være barberet ned til 1.667.000 kroner.
Det viser beregninger, som Nordea har foretaget for B.T.
25.000 boligejere har ifølge Nordea allerede benyttet sig af muligheden i år, og langt flere vil hoppe med på opkonverteringsbølgen i de kommende uger og måneder, vurderer boligøkonom i Nordea Lise Nytoft Bergmann.
»Vi er kun i den spæde start af opkonverteringerne. Der er potentiale til, at vi vil se mange flere boligejere, der opkonverterer,« siger hun.
Fidusen i en opkonvertering er, at kursen på ens gamle lån er faldet betragtelig, i takt med at renterne er banket i vejret de seneste måneder.
Det betyder, at man populært sagt kan købe sit gamle lån ud billigt og score en klækkelig gevinst i form af en markant lavere restgæld.
Men også guldmønter har en bagside. Det nye lån har nemlig en markant højere rente, og måned for måned ædes gevinsten op af højere rentebetalinger.
Hvis man som boligejer sidder med et 0,5-procentlån uden afdrag og siger ja tak til bankrådgiverens tilbud om at omlægge til et 3,0-procentlån uden afdrag, er hele gevinsten på 333.000 kroner fortæret af den højere rentebetaling efter 14 år, viser Nordeas beregninger.
Og hvis boligejeren ender med at måtte beholde lånet i hele lånets løbetid på 30 år, ender omlægningen med at have været en rigtig dårlig forretning med et samlet tab på hele 171.670 kroner.
»Man skal være varsom med at opkonvertere. Når man nedkonverterer til en lavere rente, er man sikker på at få en gevinst på sigt. Når man opkonverterer, starter man omvendt med en gevinst, som spises op måned for måned,« siger Lise Nytoft Bergmann og tilføjer:
»Hvis renten ikke falder igen, så står man med et lån, hvor gevinsten bliver spist op, og efter 14 år er man garanteret et tab.«
Opkonvertering er altså forbundet med store risici og er en spekulativ affære.
Kun hvis renten falder igen, og boligejeren kan omlægge sit 3,0-procentlån igen inden for en overskuelig årrække, er det en god forretning for boligejeren.
Sker det, vil boligejeren til gengæld også kunne juble over at have fået skåret en god luns af restgælden ved opkonverteringen og så kunne gå tilbage i et lån med lav rente.
Nordea forventer i sin aktuelle renteprognose, at renten vil stige frem mod udgangen af 2023. Det kunne umiddelbart indikere, at man skal vente med at opkonvertere, til renten er steget endnu mere, da gevinsten så vil være endnu større end nu.
Men sådan skal man ikke tænke, fastslår Lise Nytoft Bergmann. Hun understreger, at prognoser er forbundet med stor usikkerhed, og at historien har vist, at økonomer har haft ualmindelig svært ved at forudsige renterne.
»Renteprognoser tager udgangspunkt i kendte forhold, og det giver ikke noget præcist billede af fremtidens renteudvikling. Man skal aldrig tilrettelægge sin privatøkonomi efter en renteprognose.«
»Og hvis man ikke bryder sig om det her element af spekulation, skal man læne sig tilbage og glæde sig over, at man har et lån med en meget lav fast rente på 0,5 eller 1,0 procent,« lyder rådet fra boligøkonomen.
Boligejere, der planlægger at sælge boligen inden for kort tid, løber dog ikke samme risiko. Her gælder det om at slå til og få taget gevinsten hjem, pointerer Lise Nytoft Bergmann.
Mens det er usikkert, om boligejere, der opkonverterer, vinder eller taber på realkreditrouletten, er det stensikkert, at bankerne og realkreditinstitutterne vinder.
Hver gang én boligejer opkonverterer et lån på to millioner kroner, skal boligejeren nemlig betale omkring 18.000 kroner til banken og realkreditinstituttet.
