Nykredits prisstigninger har udløst et sandt raseri blandt kunderne. Men sagen kan paradoksalt nok ende med, at mange kunder kan spare store beløb ved at flytte til en af konkurrenterne, der har sat sine priser ned og dermed åbnet noget, der ligner en priskrig.
Lige nu raser tusinder af kunder over Nykredits prisstigninger. Men stigningerne kan vise sig at være et puf mod en tiltrængt omlægning af realkreditlånet for mange. Og selv om en omlægning ikke var tiltrængt, så har konkurrenten BRFkredit dumpet sine priser så meget, at omkostningen ved at omlægge et lån i bedste fald kan være tjent hjem på under et år.
Det viser nye beregninger fra rådgivningsvirksomheden Uvildige.dk, som dog understreger, at beregningen helt afhænger af lånetyper og løbetider.
Men det er meget oplagt at kigge på etårige flekslån, F1, uden afdrag, som er den lånetype, der rammes hårdest af Nykredits prisstigninger. Det løbende gebyr, bidragssatsen, stiger fra 0,85 til 1,175 procent ved en fuld belåning af en ejerbolig. Når den forøgede omkostning lægges sammen med, at BRFkredit har fjernet to gebyrer på i alt 5.000 kroner, så giver et skift fra F1 i Totalkredit til et Kort Rente-lån overskud efter knap et år.
To fluer med ét smæk
Regnestykket kan sagtens blive endnu bedre, påpeger direktør og stifter af Uvildige.dk Hans Peter Christensen. Især to yderlige faktorer kan gøre regnestykket til en overskudsforretning fra begyndelsen.
»Prisstigningerne på boligmarkedet har gjort det super aktuelt for dem, der alligevel overvejer at skifte deres lån ud, hvis det snart skal rentetilpasses eller udløber. Så er det en god anledning til at slå to fluer med et smæk og få lavet en ny vurdering samtidig. Boligpriserne er steget mange steder, så man enten kan få en lavere belåningsgrad eller få lagt et banklån ind i realkreditbelåningen til en lavere rente. Så er der meget at hente, og det kan snildt tjene nogle af omkostningerne ind. Masser af kunder bør aktivt gøre noget ved det,« siger Hans Peter Christensen.
Det er der åbenbart også mange danskere, der allerede gør. I BRFkredit oplyser afdelingsdirektør Mikkel Høegh, at aktiviteten i kundebetjeningen er dobbelt så stor som normalt og minder om en mindre konverteringsbølge.
»I første omgang beder folk om beregninger og lånetilbud over, hvad det betyder for dem at skifte, efter vi har dropper de faste etableringsomkostninger,« siger Mikkel Høegh.
Forhandlingsvillig
Den konkrete rabat gælder, hvis kunden vil lave en ren låneomlægning uden at forøge lånet. Men Mikkel Høegh oplyser, at BRFkredit også er til at forhandle omkostninger med, hvis lånet skal forøges. I forhold til de fremtidige priser siger han dog kun, at BRFkredit ikke har »aktuelle planer om at hæve bidragssatserne«.
Det hører også med til billedet, at det tager længere tid at indhente omkostningerne på andre lånetyper, som Uvildige.dk har regnet på. I et af de fire eksempler tager det helt op til 7,5 år at indhente omkostningen ved at flytte et 2,5 procents lån med afdrag til et tilsvarende lån hos konkurrenten.
»Indfrielsesmetode og dermed omkostninger afhænger af, hvilken lånetype man går fra og til. For eksempel vil et skifte fra et fastforrentet lån med obligationer over kurs 100 over til variabel rente være billigere end fast til fast, fordi der ikke kurssikres ved overgang til variabel rente og derfor ikke betales differencerente,« forklarer Hans Peter Christensen.
På et nyt fastforrentet lån vil der være et kurstab ved optagelse. Men hvis boligejeren skifter til et tilsvarende lån – f.eks. 2,5 procent – i det andet selskab så vil kurstabet på det nye lån blive opvejet at kursgevinsten på det gamle lån. Dermed er det uden betydning, og det gælder også, hvis et flekslån skal udskiftes mellem refinansieringerne.
Mellem refinansieringer vil obligationerne bag flekslån ofte være over kurs 100 og dermed udløse en ekstraregning ved indfrielsen.
»Men den skal ikke tillægges den store betydning, da der sikkert har været en overkurs ved optagelsen også, og da der sikkert er en rentegevinst, der næsten opvejer kurstabet,« mener Hans Peter Christensen.
Mikkel Høegh fra BRFkredit påpeger også, at kurstabet ved indfrielsen opvejes af en tilsvarende rentegevinst, hvis lånet flyttes til en tilsvarende lånetype. Her og nu kan et F5-lån, der blev optaget eller refinansieret for et år siden, koste kurs 102,3 ved indfrielse. Det vil forøge restgælden med 23.000 kroner per lånte million. Men ved flytning til et nyt F5-lån er renten på grund af kursstigningen faldet fra 1,3 til 0,67 procent, og herudover vil der være en besparelse på bidragssatsen, hvis flytningen sker fra Totalkredit til BRFkredit.
Rentebesparelsen er 6.138 kroner per år, og det vil over de fire resterende år inden rentetilpasningen gå stort set op med kurstabet.
Men der skal betales en kurtage på 0,25 procent, 2.500 kroner per lånte million, som skal opvejes af besparelsen på bidragssatsen. Hvis bidraget eksempelvis stiger 1.250 kr. om året, så vil der være overskud efter to år.
Kig på de samlede omkostninger
Direktør Kim Valentin fra Finanshuset i Fredensborg – der også er borgmester i Gribskov Kommune – har også oplevet et stigende antal henvendelser efter Nykredits prisstigninger. Men han maner til omtanke, inden realkreditlånene flyttes.
»Man kan godt føle sig snydt her og nu. Men man må forholde sig til, om man tjener penge på at flytte. Hvis man lægger om, uden at det kan betale sig, og det nye selskab derefter hæver priserne, så er man blevet snydt to gange,« påpeger han.
Kim Valentin vurderer, at BRFkredits rabat ser bedre ud, end den reelt er.
»Ser du på hele lånets løbetid, så flytter det ikke så meget. Man er nødt til at kigge på de samlede omkostninger,« siger han.
