Hvis markedet for boliglån ikke var kompliceret nok i forvejen, så har bankerne i den seneste tid gjort junglen af valgmuligheder endnu mere tæt.

Traditionelt har danskerne finansieret deres mursten med et lån i realkreditinstituttet, men nu har flere banker fået nye ‘realkredit-lignende’ produkter på hylderne, som de reklamerer med over for boligejerne.

Jyske Bank var den første til at snuppe markedsandele med sit nye ‘Superlån’ med renteloft, og siden har banken udvidet antallet af forskellige bank-boliglån, som f.eks. ‘Jyske F1’, ‘Jyske F5’ eller ‘Jyske Q4 Plus.’

Det har fået flere af de konkurrerende banker til at indføre lignende produkter. Senest har Danske Bank introduceret ‘Danske Bolig Fri.’

»Et nyt, fleksibelt boliglån med råd til nye drømme,« lyder det i bankens markedsføring.

Danske Bolig Fri er et variabelt lån, som gør det muligt at finansiere op til 80 procent af boligens værdi. Renten fastsættes hver tredje måned. I modsætning til et almindeligt realkreditlån har det dog en større grad af fleksibilitet: Eksempelvis er det muligt at til- og frakoble afdragsfrihed hvert kvartal efter behov, og lånet kan indfries når som helst uden gebyrer.

Med det lave renteniveau er ‘Danske Bolig Fri’ også et billigt lån her og nu: Tager man f.eks. udgangspunkt i et lån på en million kroner med afdrag, så lyder den månedlige ydelse efter skat på blot 2.910 kroner. Den effektive rente inklusiv rentetillæg er 0,6 procent.

Du skal have cirka 1.000 kroner mere op af lommen om måneden, hvis du f.eks. vælger et traditionelt fastforrentet 2 procent-lån i et realkreditinstitut. Lånet er også billigere sammenlignet med et F5-realkreditlån, hvor den månedlige ydelse efter skat vil være omkring 200 kroner højere.

Vær opmærksom på faldgruber

Men selv om bank-boliglånene kan lyde attraktive, skal man være opmærksom på en række faldgruber, advarer økonomiske eksperter, som BT har talt med.

Martin Riedel, der er boligøkonomisk rådgiver hos Realkreditkonsulenten, peger eksempelvis på, at bankerne har flere muligheder for at skrue på prisen, hvis enten kundens eller bankens økonomi ændrer sig.

»Man skal være opmærksom på, at banker har mange muligheder for at ændre på vilkår og priser hos individuelle kunder. Det kan f.eks. være, hvis kunden pludselig får en dårligere økonomi eller dropper sine forsikringer i banken. I modsætning til banklån er realkreditlån underlagt helt særlige regler, som blandt andet beskytter forbrugerne i forbindelse med at få lånet opsagt eller ændret før tid,« siger Martin Riedel.

Han peger også på, at bankerne kan stille krav om helkunde-forhold.

»De kan sige, det var en forudsætning, at du var helkunde, da du oprettede lånet, og fortsætter du ikke med at være det, så forbeholder banken sig retten til at ændre prisen efterfølgende. Hvis kunden f.eks. flytter sin lønkonto til en anden bank, så kan det godt være, at de sætter renten op. Med andre ord stavnsbinder de folk.«

Derudover understreger Martin Riedel, at realkreditinstitutter har vist sig at være godt rustede over for økonomiske kriser. Det samme gælder ikke nødvendigvis banken, der kan føle sig nødsaget til at hæve prisen, hvis der opstår økonomiske problemer.

Forskel på sikkerhed

Susanne Arvad, der er privatøkonomisk rådgiver og indehaver af Arvad Finanshus, bekræfter, at der er en større grad af sikkerhed ved at vælge et realkreditlån.

»Bankerne har det i nogle tilfælde med at prisfastsætte tingene, som det nu lige passer den enkelte bank eller den enkelte rådgiver. Man er meget mere sårbar som forbruger ved at have 80 pct belåning som et realkredit-lignende lån end et realkreditlån,« siger Susanne Arvad.

Hun påpeger dog, at flere af banklånene er prismæssigt konkurrencedygtige til variable realkreditlån, og at de f.eks. kan være fordelagtige for de kunder, der gerne vil have ekstra fleksibilitet i økonomien. F.eks. muligheden for at benytte boliglånet som en kassekredit, eller friheden ved, at man kan indfri lånet når som helst uden gebyrer.

Thomas Mitchell, der er direktør for Danske Banks privatkunder i Danmark, fastslår, at banken ikke ændrer på sin 'overordnede anbefaling om, at boligkunder bør overveje lån med fast rente eller realkreditlån med længere rentebindingsperioder.'

»Men kundernes behov og økonomiske situation er meget forskellig, og Danske Bolig Fri kan være et attraktiv alternativ for boligejere med en robust økonomi, der ønsker en kort og lav variabel rente eller har brug for større fleksibilitet i deres boliglån,« siger Thomas Mitchell.