Strammere regler for boliglån kan især ramme førstegangskøbere og ældre husejere.

Vejen ind på boligmarkedet i hovedstadsområdet eller Aarhus, hvor priserne har været på himmelflugt de seneste år, kan meget vel ende blindt for tusindvis af håbefulde førstegangskøbere.

Det samme gælder ældre, der ønsker at tage et afdragsfrit lån i deres hus eller ejerlejlighed for at forsøde pensionisttilværelsen, når de går på pension.

Den 1. oktober i år bliver kreditskruen nemlig strammet for låntagere, der ønsker at optage lån på et beløb, der er mere end fire gange større end husstandens indkomst før skat.

Det har regeringen besluttet for at reducere risikoen for en ny prisboble på boligmarkedet i disse områder.

Rammer mange boligejere

De nye regler kan få store konsekvenser for mange danskere. For eksempel kan et ældre ægtepar, der ønsker mere luft i økonomien i deres otium, risikere at få nej til at omlægge deres fastforrentede lån med afdrag på to millioner kroner til et flekslån uden afdrag. Den manøvre kunne ellers have givet parret knap 100.000 kroner mere at leve for om året i den afdragsfri periode på 10 år, viser beregninger, som Realkreditkonsulenten.dk har foretaget for BT.

»Det ældre ægtepar i eksemplet har fint råd til at løbe den større risiko, der er ved et afdragsfrit F3-lån, da der er en stor friværdi i huset. Konen har måske kun en mindre pensionsopsparing, og derfor har parret brug for at få frigjort nogle penge, når hun forlader arbejdsmarkedet og går på pension. Det er utrolig ærgerligt, at man med indgrebet fjerner denne mulighed for det ældre ægtepar,« siger økonomisk rådgiver og direktør i Realkreditkonsulenten.dk Martin Riedel.

Han mener ikke, at samfundet og kreditforeningen løber nogen risiko ved give ægteparret dette lån.

»Selv hvis renten stiger voldsomt og deres bolig falder i pris, vil der stadig være friværdi tilbage i boligen. Nu tvinger man dem i yderste konsekvens til sælge deres bolig og flytte over i noget mindre, selv om de har en solid opsparing i deres bolig. Jeg er sikker på, at politikerne indfører stramningen ud fra de bedste hensigter, men de rammer altså mange helt almindelige mennesker med en sund økonomi.«

Dyrt for førstegangskøbere

Også førstegangskøbere kan blive ramt af de nye regler. Eksempelvis vil et yngre par, der ønsker at låne mere end fire gange deres årsindkomst til en ejerbolig, sandsynligvis få nej til at få et flekslån uden afdrag, selv om de vil udnytte afdragsfriheden til at betale hele deres bankgæld på 640.000 kroner af på fem år. Den løsning ville ellers kunne reducere parrets samlede gæld i boligen med 233.323 kroner på bare fem år sammenlignet med lånefinansiering med fast rente og et 30-årigt banklån.

»Stramningen tager sådan set penge ud af danskernes lommer og fylder dem ned i bankernes. Mange vælger i dag netop at bruge flekslånet uden afdrag til at komme hurtigt af med det dyrere banklån,« siger Martin Riedel.

Boligejere, der står over for at skulle optage et realkreditlån, har dog mulighed for at bede bankrådgiveren om et lånetilbud inden den 1. oktober. Lånetilbuddet er som udgangspunkt bindende for realkreditinstituttet i seks måneder.

Skal gøre låntagere robuste

Finanstilsynet oplyser til BT, at stramningen først og fremmest sker for at gøre låntagerne mere robuste mod rentestigninger og prisfald.

»Hvis man har en relativt lav indkomst kan det være tillokkende at gældsætte sig hårdt for at komme ind på boligmarkedet i hovedstadsområde eller i Aarhus, hvor priserne stiger voldsomt. Hvis man for eksempel har valgt et variabelt forrentet lån (flekslån, red.) med afdragsfrihed og et banklån med en løbetid på 30 år for ikke at sidde så hårdt i det, vil man ikke være særligt robust, hvis renten for eksempel stiger til seks procent,« siger vicedirektør i Finanstilsynet Kristian Vie Madsen.

Afdelingsdirektør Mikkel Høegh i BRF Kredit forklarer, at de nye regler samtidig skal sikre, at boligpriserne - især lejlighedspriserne - ikke bliver ved med at stige.

»Man må gå ud fra, at nogle låntagere må søge andre steder hen,« siger han.

Der findes ikke opgørelser over, hvor mange personer kreditstramningen vil ramme. Men ifølge cheføkonom i Danske Bank Las Olsen kommer stramningen til at »omfatte tusindvis af personer i hele hovedstadsområdet og Aarhus.«

Sådan rammer de nye regler

Med nye regler vil færre boligejere blive godkendt til flekslån og afdragsfrihed. BT giver dig et overblik over, hvad det betyder i kroner og øre

Ældre ægtepar

Parret ønsker mere økonomisk råderum i deres otium. Parret har en restgæld på 2 mio. kr.  i deres hus i hovedstadsområdet , som har en værdi på 4.539.200 kroner. Parret har altså en friværdi på 2.539.300 kroner.

Parret har i dag et fastforrentet lån på 3 procent med afdrag. Månedlige ydelse efter skat: 8.797 kroner.

Parret ønsker at omlægge til F3 med afdragsfrihed i 10 år, rentesats  -0,10 procent. Månedlig ydelse efter skat: 856 kroner (restgæld 2.025.456 kroner).

Før den 1. oktober i år får ægteparret ja til omlægningen, selv om deres gældsfaktor er over 4. Det betyder, at de får frigjort 7.941 kroner efter skat om måneden til forbrug svarende til 95.292 kroner efter skat om året i 10 år. Efter den 1. oktober er der markant større sandsynligheden for, at banken siger nej til omlægningen.

Skilsmissepar med børn

Den ene part vil gerne blive boende i parrets ejerbolig i Aarhus. Restgæld i boligen er 3 mio. kr. (restgælden ligger inden for 0-80 procent belåning og bankgælden er afdraget). Parret har i dag et 2- procentlån med fast rente med afdrag, som de hæfter for 50/50.

Fast rente med afdrag 2 procent:  Månedlig ydelse efter skat: 11.523 kroner efter skat om måneden

Kvinden, vil gern blive boende i boligen efter skilsmissen, så børnene fortsat kan bo tæt på skole og kammerater.  Hun vil gerne omlægge til F3 uden afdrag i en periode på 10 år, så hun kan klare terminen med en indtægt.

F3 uden afdrag, rentesats - 0,10 procent: Månedlig ydelse efter skat: 2.269 kroner.

Før den 1. oktober i år får kvinden ja til omlægningen, selv om hun har en gældsfaktor på over fire. Det betyder, at hun får sikret sig et økonomisk pusterum på 9.255 kroner om måneden (11.523-2.269 kroner) i en periode på 10 år. Efter den 1. oktober er der markant større risiko for, at kvinden får nej til at omlægge til F3-lån uden afdrag. Hun kan derfor ikke blive siddende i boligen, som bliver sat til salg.

Førstegangskøbere

Yngre par køber en bungalow på 115  kvadratmeter til 3.900.000 kroner i hovedstadsområdet.

De lægger 5 procent i udbetaling, tager 15 procent som banklån og de resterende 80 procent som realkreditlån.

Parret får før den 1. oktober bankens ja til følgende finansiering, selv om de har en gældsfaktor på over 4.

F5 lån uden afdrag på 3.120.000 kroner, rentesats 0,12 procent

Banklån: 640.000 kr inklusive omkostninger til optagelse af lån. 5,5 procent med afdrag og en løbetid på 5 år

Ydelse før skat pr. måned: 15.328 kr.  Ydelse efter skat pr. måned: 13.730 kr.

Restgæld efter fem år: 3.120.000 kr.

Efter den 1. oktober risikerer parret af få nej til denne løsning, da deres gældsfaktor er over 4. I stedet foreslår banken denne løsning, som giver omtrent samme månedlige ydelse:

Fastrentelån på 2 procent på 3.120.000 kroner

Banklån: 640.000 kr. inklusive omkostninger til optagelse af lån: 5,5 procent med afdrag og en løbetid på 30 år

Ydelse før skat pr. måned: 16.904 kr.  Ydelse efter skat pr. måned: 14.238 kr.

Restgæld efter fem år: 3.353.223 kr.

Kilde: Realkreditkonsulenten for BT