Det unge pars drøm om at skifte lejelejligheden på Nørrebro ud med eget i hus i en københavnsk forstadskommune, hvor ungerne kan boltre sig på græsplænen, kan falde på gulvet. Det samme gælder det ældre ægtepars plan om at tage et afdragsfrit lån i friværdien for at forsøde pensionisttilværelsen.
De stadigt stigende priser på ejerlejligheder og huse i København - lige nu koster en gennemsnitlig ejerlejlighed på 85 kvadratmeter i København 3,2 millioner kroner, viser en ny opgørelse fra Danske Bank og Home - og omegnskommuner samt i Aarhus er nemlig så bekymrende, at det såkaldte Det Systemiske Risikoråd (Rådet) nu i klare vendinger opfordrer regeringen til at stramme realkreditinstitutternes boligudlån yderligere
Rådet blev nedsat af et flertal i Folketinget i kølvandet på finanskrisen for at forebygge nye kriser og boligbobler, og med nationalbankdirektør Lars Rohde i spidsen henstiller Rådet nu konkret til, at regeringen lægger begrænsninger på realkreditinstitutternes boligudlån, så der udstedes færre lån med variabel rente og/eller afdragsfrihed til boligkøbere og låntagere, der har en relativt høj gæld i forhold til deres indkomst.
Kreditskruen skal således strammes over for låntagere, der har en gæld på fire gange deres årsindkomst før skat eller mere: Det kunne for eksempel være et yngre førstegangkøber-par, der har en samlet årsindkomst på 800.000 kroner før skat og ønsker at låne 3,2 millioner kroner på et afdragsfrit lån med variabel rente til en ejerbolig. Eller pensionistparret, der har en samlet årsindkomst før skat på 625.000 kroner og ønsker at optage et afdragsfrit tillægslån i deres hus på for eksempel en million kroner, så parrets restgæld i huset stiger fra 500.000 kroner til 1,5 millioner kroner.
I 2015 udgjorde den slags afdragsfri og/eller variabelt forrentede boliglån godt og vel 25 procent. Rådet vil nu have det ned på ‘maksimalt’ 15 procent for at dæmpe prisstigningerne og dermed reducere risikoen for, at låntagerne vil stå i store økonomiske problemer til skade for ikke blot dem selv, men hele samfundsøkonomien, hvis renterne pludselig stiger og boliogpriserne falder.
“Disse husholdninger skal i højere grad anvende fastforrentede lån med afdrag og/eller tilpasse størrelsen af boliglånet,” hedder det i henstillingen.
Henstillingen vil - hvis regeringen vælger at følge den - ifølge cheføkonom i Danske Bank Las Olsen ramme navnlig førstegangskøbere og pensionister, som ofte har relativ stor gæld i forhold til deres indkomst.
“Det er en stor ændring, og det vil uden tvivl kunne mærkes. Der vil være et stort antal lån, der skal se anderledes ud, end de gør i dag. Nogle vil ikke kunne få det afdragsfri eller det variabelt forrentede lån, de kan nu,” siger han.
Rådets henstilling kommer i kølvandet på allerede gældende krav om, at boligkøbere i dag skal kunne lægge fem procent af boligens pris i udbetaling kontant, ligesom de bliver kreditvurderet på, om de har råd til at sidde med et fastforrentet lån på fire procent med afdrag, selv om renten i dag er bare to procent.
Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videncenter, vurderer, at den foreslåede stramning vil ramme førstegangskøbernes rådighedsbeløb.
“De bliver i forvejen kreditvurderet ud fra et fastforrentet lån på fire procent med afdrag. Kommer førstegangskøberne igennem det nåleøje, kan de så ikke længere være sikre på at kunne optage det lån, de ønsker, siger Curt Liliegreen med henvisning til, at der er stor forskel på ydelsen på et fastforrentet lån med afdrag og et variabelt forrentet lån uden afdrag.
Også Ane Arnth Jensen, viceadministrerende direktør i bankernes og realkreditinstitutter brancheorganisation Finans Danmark, vurderer, at stramningen vil være mærkbar:
“Med forbehold for, at vi skal have analyseret effekten, er det klart, at sådant et krav i høj grad vil kunne mærkes blandt førstegangskøberne,” siger hun og pointerer, at Finans Danmark er enig i Rådets sigte om, at der skal være en stabil prisudvikling på boligmarkedet, og at man skal undgå boligbobler.
Men det er 'til syvende og sidst’ en politisk beslutning, om der skal gribes ind, siger Ane Arnth Jensen:
Regeringen skal senest tre måneder efter Rådets henstilling fra den 30. marts i år gennemføre henstillingen, et lignende indgreb med tilsvarende effekter eller begrunde, hvorfor regeringen ikke agter at følge henstillingen.
Erhvervs- og Vækstministeriet henviser til den korte, skrittlige udtalelse fra regeringens repræsentanter i Rådet. Heri hedder det:
“Ministeriernes repræsentanter er enige, i at udviklingen på boligmarkedet i og omkring de største byer kombineret med høje belåningsgrader (gæld i forhold til indkomst, red.) med variabel rente og/eller afdragsfrihed, giver anledning til årvågenhed. Regeringen vil vurdere behovet for yderligere initiativer rettet mod boligmarkedet.”
Det Systemiske Risikoråd har før den 30. marts i år indgivet to henstillinger til regeringen. Den ene blev fulgt, den anden - om netop forsigtighed i kreditgivningen til boligkøbere i København og omegn samt Aarhus - blev delvist fulgt i Finanstilsynets vejledning fra januar 2016.
