Boligpriserne i og omkring København og i Aarhus er hamret op de seneste par år.

Alene de seneste to år er ejerlejligheder i Københavns Kommune eksempelvis steget med cirka 40 procent.

Det har sat ild til debatten om, hvorvidt en boligboble, som den vi så i forbindelse med finanskrisen, er under opbygning.

I en spritny analyse kalder Nationalbanken prisudviklingen i og omkring København for ‘bekymrende’.

»De kraftige boligprisstigninger kan imidlertid være bekymrende, hvis udviklingen afspejler en forventningsdrevet efterspørgsel, hvor boligkøb sker med forventning om en fortsat høj fremgang i priserne,« skriver Nationalbanken i sin analyse, som blev offentlig onsdag.

Nationalbanken peger selv på flere forhold, der indikerer, at priserne netop presses op af forventninger om stadigt stigende priser.

For det første kan de aktuelle prisstigninger ikke alene forklares med udviklingen i indkomsterne og renteniveauet.

For det andet peger Nationalbanken på en undersøgelse fra Boligøkonomisk Videncenter, der viser, at 69 procent af de potentielle førstegangskøbere i 2026 nævner frygt for stigende boligpriser som en del af deres motivation for at overveje et boligkøb nu.

Det er en markant stigning i forhold til i 2023, hvor andelen med samme motivation var 40 procent.

Nationalbanken vurderer, at ‘risikoen for en forventningsdrevet boligprisudvikling er tiltaget, og det højner risikoen for en selvforstærkende boligprisdynamik, hvor boligprisstigninger og forventninger gensidigt forstærker hinanden, og boligprisudviklingen afkobles fra de underliggende økonomiske forhold.’

Sagt på jævnt dansk: Nationalbanken vurderer, at risikoen for en boligboble er steget.

Nationalbanken hæfter sig dog ved, at boligkøberne har en robust økonomi.

De seneste tal fra 2024 viser nemlig, at boligkøberne kommer med store formuer, når de køber bolig. 

I hovedstadskommunerne lagde køberne i 2024 hele 22 procent af boligens pris i udbetaling, mens tallet på landsplan var 19 procent.

Til sammenligning var udbetalingen blot tre-fem procent i årene op til finanskrisen.

Det styrker boligkøbernes robusthed over for prisfald, konstaterer Nationalbanken.

De høje udbetalinger stammer ifølge Nationalbanken fra friværdier i tidligere boliger, egne opsparinger og økonomisk hjælp fra forældre.

De store udbetalinger kan være med til at presse priserne op i attraktive områder som hovedstadsområdet, hvor udbuddet er lavt og efterspørgslen høj.

»Formuen (kan, red.) spille den afgørende rolle for en bolighandel, hvor en køber med større formue kan byde prisen på en ejendom højere op end en køber med mindre formue, selvom de har samme indkomst. Boligprisstigningerne kan dermed forstærkes af, at husholdningerne har adgang til store formuer,« skriver Nationalbanken i analysen. 

Ved udgangen af april i år kostede et gennemsnitligt hus på 140 kvadratmeter i Københavns Kommune 8.873.000 kroner, mens en gennemsnitlig treværelseslejlighed i hovedstadskommunen kostede 6.015.000 kroner.