Bankerne lokker i stigende grad attraktive boligkunder til sig ved at friste med såkaldte prioritetslån - også kaldet bankboliglån - der kan konkurrere i pris med de billigste realkreditlån med variabel rente.

I modsætning til realkreditlån, kan man forhandle direkte med sin bankrådgiver om renten på et prioritetslån, og de allerbedste kunder kan forhandle renten helt ned i 2,4-2,6 procent (ÅOP).

Det viser en opgørelse på Pengepriser.dk, der udarbejdes af bankernes brancheorganisation, Finans Danmark. 

Renten er i opgørelsen opgjort som ÅOP, altså årlige omkostninger i procent, der også indeholder stiftelsesgebyrer og andre omkostninger i forbindelse med lånet (se prislisten i bunden af artiklen). 

Men hvor god en økonomi skal man egentligt have for at overbevise banken om, at man skal tilbydes den laveste rente?

Her er det meget nærliggende at spørge Nordea, som i oktober i år vandt Forbrugerrådet Tænks test af netop prioritetslån.

Lise Nytoft Bergmann er chefanalytiker og boligøkonom i Nordea. Hun gør det klart, at det er afgørende, at man har en lav belåningsgrad af boligen helt nede omkring 20 procent. 

Desuden er det en fordel, at man har samlet alle sine bankforretninger i banken, og at man er så meget ved muffen, at man også køber investeringsprodukter i banken. Desuden er det en fordel, at man aldrig har overtrukket nogen konti, da det trækker ned. 

»Hvis man kan forhandle sig ned til en rente (ÅOP, red.) på 2,4-2,6 procent, så har man gjort det godt, for så er man længere nede end med et Kort Rente-lån,« siger Lise Nytoft Bergmann med henvisning til det variabelt forrentede realkreditlån Kort Rente - kaldes også F-kort - som får fastsat ny rente hvert halve år.

Renten på et Kort Rente-lån ligger aktuelt på cirka 2,1-2,2 procent, men oven i skal man betale bidragssats til realkreditinstituttet, som på et lån med afdrag hos Nordea Kredit ligger på 0,75 procent for fuld belåning af boligen og ekstra 0,3250 procent, hvis lånet er afdragsfrit.

Lise Nytoft understreger, at prioritetslån kun er relevant, hvis man i forvejen har appetit på netop et helt kort, variabelt forrentet realkreditlån med høj renterisiko.

»For lige så snart, man binder renten i tre, fem eller 30 år, er prioritetslånene ikke konkurrencedygtige. Det er de kun over for lån som Kort Rente-lånet,« siger hun. 

Hvis man allerede har et realkreditlån i boligen, kan man ifølge Lise Nytoft Bergmann overveje at optage et prioritetslån, hvis man har brug for et tillægslån til for eksempel køb af en bil eller et nyt tag på huset.

»Så kan det være en fin og fleksible måde at finansiere det på,« siger hun.

Prioritetslån er nemlig mere fleksible end realkreditlån, da man på nogle prioritetslån kan afdrage ekstra eller omvendt bruge det som kassekredit med en lav rente.

Samtidig har det typiske to-konti prioritetslån den fordel, at penge, der sættes ind på indlånskontoen modregnes i udlånskontoen, så man kun betaler rente af differencen mellem gælden på udlånskonto og indeståendet på indlånskontoen.

Tidligere var det normen, at ud- og indlånskontoen havde samme rentesats, men i dag opererer bankerne typisk med en lille renteforskel, hvor renten er op til 0,35 procent lavere på indlånskontoen end på udlånskontoen.

Mens man kan forhandle om renten på et prioritetslån, er renten ens for alle på realkreditlån.

Realkreditsystemet er på den måde solidarisk, men på den lange bane kan den stigende tendens til, at bankerne suger de mest attraktive boligkunder til sig betyde, at realkreditinstitutterne sidder tilbage med de mindre gode kunder, bemærker cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk Morten Bruun Pedersen.

I sidste ende vil det - alt andet lige - sende renten på realkreditlån op, da investorerne, der køber obligationer bag realkreditlåne, vil kræve en højere rente, da der er højere risiko for, at låntagerne misligholder deres lån.

»Samfundsmæssigt er realkreditsystemet sundt og kunne for eksempel modstå finanskrisen, og så har det det her solidariske princip om, at alle får den samme rente,« siger Morten Bruun Pedersen og tilføjer:

»Nu er der så ved at opstå nogle sprækker i det system, da bankerne gafler de bedste kunder med de her bankboliglån.«

I Danske Bank bekræfter privatkundechef Mark Wraa-Hansen, at banken de ‘senere år’ har set en markant stigende efterspørgsel efter bankens bankboliglån Danske Bolig Fri, der har et rentespænd på 2,6-4,1 procent (ÅOP).