Står der billedlig talt en kæmpe - altså en unaturligt stor mand - med basunkinder og puster en gigantisk, bristefærdig boligboble op i og omkring København?

Med prisstigninger på over 20 procent på ejerlejligheder i hovedstadskommunen de seneste 12 måneder, kan man ikke fortænke det stigende antal bekymrede stemmer i at få tanken.

Men alarmisterne bekymrer sig unødigt. I hvert fald hvis man spørger den erfarne boligøkonom Mikkel Høegh fra Jyske Bank.

»Jeg ser grundlæggende et sundt boligmarked i København, hvor der er gode forklaringer på prisstigningerne,« siger han.

Boligboblens væsen er funderet på et spekulativt element, hvor køberne i en selvforstærkende prisspiral slår til i dag i forventning om, at priserne er steget i morgen og igen i overmorgen. 

Mikkel Høegh kan ikke afvise, at der findes boligkøbere, der foretager spekulative lejlighedskøb i København.

Men helt grundlæggende ser han et boligmarked i København, hvor vellønnede og formuende boligkøbere køber de lejligheder og huse i hovedstadskommunen, som de gerne vil bo i, som de har råd til og er blevet kreditgodkendt til.

Siden finanskrisen, hvor en boligboble bristede, er reglerne for kreditvurdering blevet strammer flere gange. 

I såkaldte vækstområder som netop København, er det blandt andet et krav, at man kun kan blive kreditgodt, hvis man har råd til at sidde i boligen med et 30-årigt fastforrentet lån med med afdrag plus et procentpoint i rente.

Gennem det meste af 2025 har den toneagivende rente ligget på fire procent. Det betyder, at køberne i København er blevet kreditgodkendt ud fra at kunne sidde med et fastforrentet 5-procentslån med afdrag.

»Mange har så valgt et variabelt forrentet lån med en rente på lidt over to procent, så de har masser af luft at give af,« siger Mikkel Høegh.

Han påpeger, at køberne har en bundsolid økonomi. De rigeste københavnere har haft en betydelig indkomstfremgang de seneste år, og den gennemsnitlige årsindkomst efter skat blandt de 10 procent rigeste københavnerte har nu krydset 900.000 kroner.

Samtidig har mange boligejere i og omkring København de seneste år akkumuleret store boligformer i form af friværdistigninger, som de kan veksle til køb af en ny bolig i hovedstaden.

Andre bruger af deres formue til at hjælpe deres halvvoksne børn ind på  det københavnske boligmarked med et rente- og afdragsfrit familielån.

»Tidligere var det forældrene, der ejede boligen, når man talte om forældrekøb. I dag er det blevet mere almindeligt, at forældre med en god økonomi giver deres børn et familielån, og at børnene selv står som ejere af lejligheden,« siger Mikkel Høegh.

Og selv om renten i dag er højere end i de jubelglade nul- og minusrentedage, er det historisk set fortsat relativt billigt at låne til en bolig. 

Den faste rente ligger i dag på fire procent, mens et variabelt forrentet lån som F-kort eller F5 har en rente på henholdsvis cirka 2,2 procent og 2,6 procent.

Når man dertil lægger, at blot cirka 20 procent af boligerne i København er ejerboliger, at syv ud af 10 ønsker at bo i en ejerbolig, at Københavns Kommunes befolkning ventes at vokse med 80.000 personer de kommende 10 år, og at der er bygget få nye boliger de seneste to-tre år, er der ikke noget at sige til, at priserne er gået brat opad på det københavnske boligmarked.

Efterspørgslen er ganske enkelt markant større end udbuddet, og det presser priserne op, bemærker Mikkel Høegh. 

Priserne på det københavnske boligmarked vil fortsætte op i 2026, men stigningstakten vil aftage, vurderer han:

»Jeg forventer prisstigninger på cirka fem procent på lejligheder i København næste år.«

Hvis det holder stik, vil en gennemsnitlig treværelsesejerlejlighed på 80 kvadratmeter stige med godt og vel 270.000 kroner.

Ved udgangen af november i år kostede 80 kvadratmeter ejerlejlighed i hovedstadskommunen 5.426.000 kroner. Lægger man fem procent oven i det tal, lyder salgsprisen på 5.697.000 kroner om et år.