Der er ikke noget at sige til, at titusindvis af boligejere fik både julelys og dollartegn i øjnene.
Hvem ville ikke gøre det, hvis nogen sagde ‘værsgo, det er til dig’ og stak dig en halv eller hel million kroner i hånden?
Næsten 218.000 boligejere lod sig ifølge nye tal fra Nationalbanken friste, da de voldsomme rentestigninger i 2022 pludselig gav mulighed for at skære store lunser af restgælden på realkreditlån med fast rente.
Boligejere, der omlagde deres 1-procentslån til et nyt 5-procentslån med fast rente i efteråret 2022 skar rask væk omtrent 30 procent af deres restgæld svarende til 300.000 kroner per lånte million kroner.
Men – for der er selvfølgelig et ‘men’, når restgælden med et pennestrøg reduceres med næsten en tredjedel – gevinsten ædes nu op bid for bid af den højere rentebetaling.
Opkonverteringer er nemlig kun en smart fidus, hvis man som boligejere kan gå ned i rente igen inden for en overskuelig årrække og dermed hegne gevinsten ind.
Hvis renten ikke falder, vil hele gevinsten fra efteråret 2022 være ædt op på 12 år, viser beregninger, som Totalkredit har foretaget for Euroinvestor.
Lige nu er det ifølge både bankøkonomer og investorerne på markedet mest sandsynligt, at den toneangivende faste rente på danske, 30-årige realkreditlån vil ligge på fire procent det næste år eller to. Vinduet for en nedkovertering er altså lukket.
Og for ganske nylig skrev de økonomiske vismænd i en økonomisk fremskrivning, at renteniveauet – i en økonomi, der kører på sporet – vil ligge på i gennemsnit over fire procent frem til og med 2030.
Boligejere, der har opkonverteret, kan imidlertid krydse fingre for, at rentevejen frem mod 2030 bliver bumpet.
Hvis renten undervejs både stiger og falder, kan det nemlig åbne vinduer for at konvertere ned til for eksempel et fastforrentet, 30-årigt lån med en rente på eksempelvis tre procent.
»Historisk set er det ikke usædvanligt, at renten svinger en-to procentpoint op og ned hen over et par år,« siger chefanalytiker i Totalkredit Sune Malthe-Thagaard.
Men selv hvis der skulle åbne sig nedkonveringsvinduer frem mod 2030, vil en omlægning fra et 5-procentslån til et nyt 30-årigt 3-procentslån ikke kunne sikre gevinsten fra efteråret 2022.
Åbner vinduet sig først i 2030, vil hele den oprindelige gevinst fra efteråret 2022 nemlig være ædt op af de højere rentebetalinger i 2037 – altså 15 år efter boligejeren sagde farvel til den historisk lave rente på bare én procent for at hjemtage den store kursgevinst. Det viser beregninger, som Totalkredit har foretaget for Euroinvestor.
Fra 2037 og frem vil farvellet til 1-procentslånet år for år blive en større og større underskudsforretning – medmindre boligejeren får mulighed for at nedkonvertere til en endnu lavere rente end 3-procentslånet.
Hvis vinduet for en nedkonvertering til et 3-procentslån mod alle odds allerede åbner sig i 2025, vil boligejeren ramme break even i 2041 – altså 19 år efter farvellet til 1-procentslånet.
Åbner vinduet sig i 2028 rammer boligejeren break even i 2038 – eller 16 år efter den oprindelige opkonvertering i efteråret 2022.
Hvis nerverne eller økonomien ikke er til at vente på et mærkbart rentefald, er der andre muligheder for at sikre gevinsten, påpeger Sune Malthe-Thagaard.
»En mulighed er at sælge den bolig, man bor i nu, og i stedet købe en billigere bolig. En anden mulighed er at sælge boligen og i stedet bo til leje.«
Optimalt falder renten tilbage til én procent inden for få år, men det er der ikke rigtig nogen, der tror på.
Rentefald! Endelig! Men hvordan vil renterne udvikle sig det kommende år, og hvad vil det betyde for boligejerne og boligpriserne? Få svarene i denne episode af B.T.-podcasten ‘Spar Kassen’.
Lyt i Apple Podcast, Spotify eller ved at trykke play herunder.