Mange danskere vælger det helt forkerte boliglån, når de sidder over for deres bankrådgiver – og det kan blive dyrt
Fristen for at konvertere sit boliglån udløber den 31. oktober, og mange danskere overvejer lige nu, om de skal omlægge det.
Skal det være et F5-lån, et fastforrentet eller måske et såkaldt prioritetslån? Mulighederne er mange, og det er ikke noget at sige til, hvis man bliver en smule forvirret som boligejer.
»Generelt er det en realkreditjungle for de fleste danskere, og rigtig mange har svært at sætte sig ind i låntyperne,« fortæller økonom Susanne Arvad, der er indehaver af Arvad Finanshus.
Ifølge Mybanker har kun én ud af fem danskere styr på de vigtigste begreber, der står på det papir, de skriver under på, når de optager et realkreditlån. Og den manglende viden øger risikoen for at træde direkte ned i en lånefælde.
LOG IND PÅ BT PLUS og læs meget mere om, hvordan du finder rundt i boliglåns-junglen. Der er væsentlige fordele og ulemper ved de enkelte boliglån, som er vigtige at være opmærksom på. Her bringer vi et interview med Kirsten Vang, som måtte betale 75.000 kr. for at komme af med sit lån. Desuden får du en guide til, hvordan du undgår lånefælderne. Skift, før det er for sent ...
Det får du:
- Artiklen 'Sidste frist om ti dage! Sådan får du det perfekte boliglån - undgå lånefælderne'
- Artiklen 'Boligøkonom: Vi følger reglerne'
- Artiklen og interviewet med Kirsten Vang Nielsen 'Jeg føler mig stavnsbundet'
- Guiden 'Fordele og ulemper ved de forskellige boliglån'
Mange danskere vælger det helt forkerte boliglån, når de sidder over for deres bankrådgiver – og det kan blive dyrt
Fristen for at konvertere sit boliglån udløber den 31. oktober, og mange danskere overvejer lige nu, om de skal omlægge det.
Skal det være et F5-lån, et fastforrentet eller måske et såkaldt prioritetslån? Mulighederne er mange, og det er ikke noget at sige til, hvis man bliver en smule forvirret som boligejer.
»Generelt er det en realkreditjungle for de fleste danskere, og rigtig mange har svært at sætte sig ind i låntyperne,« fortæller økonom Susanne Arvad, der er indehaver af Arvad Finanshus.
Ifølge Mybanker har kun én ud af fem danskere styr på de vigtigste begreber, der står på det papir, de skriver under på, når de optager et realkreditlån. Og den manglende viden øger risikoen for at træde direkte ned i en lånefælde.
Dyrt at opsige før tid
Bl.a. risikerer man, at det populære rentetilpasningslån F5 bliver dyrere for låntagerne, hvis man vælger at opsige det, inden det skal refinansieres efter fem år.
Lånet er et såkaldt inkonvertibelt lån, og det betyder, at låntagere, der vil ud af det, skal opkøbe lånets obligation til en pris, der er over kurs 100. Dermed kan lånet blive flere tusinde kroner dyrere, end hvad man først havde regnet med. Man skal altså skaffe flere penge, end man skylder, for at komme af med lånet før tid.
»Folk, der optager F5-lån, skal gøre op med sig selv, om lånet passer til deres behov. Man låser sig fast i fem år, men de færreste kan jo vide, hvad der sker fem år i fremtiden. Man kan være blevet arbejdsløs, have solgt huset eller have forladt kæresten, og alt sammen påvirker jo ens økonomi,« siger Susanne Arvad.
Sov trygt om natten
For en del kan et fastforrentet 30-års lån være at foretrække, hvis man vil sove trygt om natten, som Susanne Arvad formulerer det. Med en fast rente er der ingen overraskelser, og muligheden for at konvertere lånet, når man måtte ønske det, er til stede.
Det er altså en god idé at have undersøgt realkreditmarkedet til bunds, inden man sætter sin signatur på et lånebevis. For uanset hvor pålidelig og redelig du synes, din bankrådgiver er, så er vedkommende sat i verden for at sælge bankens eller realkreditinstituttets produkter. Og hvad de færreste måske ved, så har pengeinstitutterne faktisk et incitament til, at sælger visse lån frem for andre.
Manipulerer kunderne
Mange danskere har en så blind tillid til deres rådgiver, at de risikerer at lade sig narre til at optage et realkreditlån, der slet ikke passer til deres behov.
»Mange læner sig op ad banksælgerens anbefalinger, når de skal vælge boliglån. Det er måske det rigtige lån for banken, men ikke for låntager selv,« forklarer Susanne Arvad.
Hun mener, de danske pengeinstitutter er alt for optagede af at udstede lån, der passer til bankens behov – og ikke kundens. Hun går så vidt som at kalde visse bankrådgivere for ’manipulerende’ i deres forsøg på at kapre kunder.
»Bankansatte er de bedste sælgere, og de kan sagtens manipulere forbrugerne hen, hvor de gerne vil have forbrugerne hen,« siger hun.
Finanstilsynet pålagde i 2010 pengeinstitutter at stramme skruen over for specifikke udlån. Det skete i forbindelse med indførelsen af den såkaldte Tilsynsdiamant, der skulle være med til at begrænse pengeinstitutternes risikovillighed. Bl.a. ville man have et opgør med de mange afdragsfrie lån for at undgå en ny finanskrise. De skulle erstattes af flere lån med fast rente i længere tid.
Forbrugerrådet Tænk anbefaler, at låntagere slår koldt vand i blodet, inden de vælger boliglån.
»Man skal være opmærksom på, at bankrådgiveren rådgiver om bankens tilbud, så man bliver ikke oplyst om alle alternativer. Vores råd er, at man tager kontakt til flere forskellige banker eller institutter, før man træffer sin beslutning,« siger seniorøkonom Morten Bruun Petersen fra Forbrugerrådet Tænk.
Boligøkonom: Vi følger reglerne
Af: Jonas Sivkær Pettersen | pett@bt.dk
Boligøkonom Mikkel Høegh fra BRFkredit er forundret over den kritik, pengeinstitutterne får af Susanne Arvad i forhold til deres kunderådgivning, hvor hun bl.a. kalder bankansatte for ’manipulerende’.
Hvad siger du til kritikken?
»Det er en kraftig påstand,« siger han.
Er det ikke korrekt, at Finanstilsynet har pålagt jer at sælge visse lån fremfor andre?
»Det er rigtigt, at Finanstilsynet med sin tilsynsdiamant har givet os en ramme for, hvor mange lån med variabel rente vi kan udstede. Vi ser gerne, at folk binder sig til en fast rente i længere tid. Det begrænser os i, hvor mange F1-lån vi kan udstede til folk.«
Men er I gode nok til at fortælle om både ulemper og fordele ved jeres forskellige låntyper?
»Når vi rådgiver vores kunder, skal vi rundt om hele produktet. Kunderne skal oplyses om fordele og ulemper. Sådan er reglerne, og dem følger vi selvfølgelig.«
'Jeg føler mig stavnsbundet'
Kirsten Vang Nielsen må betale 75.000 kr. for at komme af med sit lån
Af: Jonas Sivkær Pettersen | pett@bt.dk
60-årige Kirsten Vang Nielsen flyttede for få år siden fra København til Ry, da hun fandt kærligheden i det østjyske. Men det, der skulle have været en amourøs begyndelse på en ny tilværelse med sin nye mand, blev overskygget af et boliglån, der blev dyrere end forventet.
Hun stod med et dilemma. Enten måtte hun vælge at acceptere nogle højere bidragssatser på sine to rentetilpasningslån F4 og F5, eller også kunne hun vælge at opsige lånene til kurs 104. Det sidste ville koste hende 75.000 kroner.
»Jeg synes slet ikke, mit realkreditinstitut gjorde mig opmærksom på de ulemper, der var ved lånet, hvis jeg indfriede det før tid. I forvejen var jeg stærkt utilfreds med, at de havde forhøjet bidragssatserne,« fortæller Kirsten Vang Nielsen.
Selv om hun tog kontakt til andre realkreditinstitutter for at høre, om de kunne komme op med et bedre tilbud, var der intet at gøre. Det ville blive dyrt for hende alle steder, hvis hun valgte at konvertere sine F4- og F5-lån til et fastforrentet lån.
Høje bidragssatser
Kirsten Vang Nielsen endte med at beholde sine rentetilpasningslån. Det var klart den billigste løsning, selv om hun må af med 10.000 kroner ekstra i bidragssatser om året.
»Jeg føler mig stavnsbundet. Men jeg skulle nok have sat mig bedre ind i tingene, da jeg snakkede med min bankrådgiver,« siger hun.
De ekstra omkostninger på boliglånet betyder, at hun nu har sat renoveringen af det nye hus helt i bero.
»Der har ikke været håndværkere her i lang tid. Det har jeg simpelthen ikke haft råd til,« siger Kirsten Vang Nielsen.
GUIDE: Fordele og ulemper ved boliglån
Rentetilpasningslån
Fordele:
- Renten er meget lav, og den primære omkostning ved rentetilpasningslån er i bidragssatser.
- Har en kort tidshorisont – og det er en fordel, hvis du ved, at du skal sælge huset om tre år eksempelvis.
- F1-lånet er efterhånden ikke konkurrencedygtigt længere og vil blive pillet af markedet. For visse boligejere kan det nemlig godt svare sig at binde renten i flere år med F3- eller F5-lån.
Ulemper:
- Risiko for, at renten på markedet stiger, mens du har låst den fast. Det kan betyde, at det bliver dyrere, når du skal refinansiere lånet.
- Hvis du ønsker at indfri dit rentetilpasningslån før tid, kan det blive en bekostelig affære, fordi du skal købe obligationen til over kurs 100
Fastforrentet obligationslån
Fordele:
- Du er garanteret en rente på omkring 2 til 2,5 procent i en årrække op til 30 år
- Lånet giver dig ro i maven og sikkerhed i din økonomi. Du kan sove roligt om natten.
- Du løber heller ingen risiko for markante ændringer i den månedlige ydelse.
- Det er muligt at konvertere lånet til et nyt med en mere fordelagtig rente.
Ulempe:
- Det fastforrentede lån giver dig stor sikkerhed i din økonomi. Men den sikkerhed betaler du i form af en lidt højere rente på lånet end med et rentetilpasningslån.
Prioritetslån
Fordele:
- Et prioritetslån er et banklån, hvor du ligesom ved realkreditlån tager pant i din bolig
- Lånet består af en lånekonto og en opsparingskonto, hvor du kun betaler nettorente af forskellen mellem dit indlån og udlån.
- Har du et prioritetslån på en million kroner og en opsparing på 200.000 kroner, betaler du kun rente af de 800.000 kroner. Altså forskellen på lånet og opsparingen.
Ulempe:
- Hvis ikke du har en opsparing eller udsigt til en opsparing, så er der ingen grund til at betale for høj en rente ved at have et prioritetslån. Renten fastsættes af banken, ikke af markedet.
