Hvor mange boligejere kender du, som af sin bank har fået anbefalet at gøre realkreditlånet afdragsfrit, og bruge de sparede afdrag til at afdrage hurtigere på det dyrere banklån, der har finansieret den sidste del af boligens pris? Svaret vil med sikkerhed være et stort rungende nul.
Og det til trods for, at den typiske boligejer ellers herved vil kunne spare flere hundredetusinde kroner i renteudgifter. Vel at mærke helt uden at der løbes en større risiko. Faktisk vil en nybagt boligejer kunne skære næsten 24 år af det dyre boliglån eller pantebrev, ved at gå imod bankens rådgivning. For en bolig til 1 million kroner betyder det en samlet rentebesparelse på knap 250.000 kr. før skat.
Langt de fleste boligejere har finansieret deres bolig gennem en kombination af realkreditlån og boliglån i banken eller pantebrev. Og uden undtagelse er boliglånet eller pantebrevet højere forrentet end realkreditlånet. Ofte endda særdeles meget højere forrentet. I skrivende stund er renten på det billigste realkreditlån under 2 %, mens renten på et boliglån oftest ligger på omkring 7-10 % i rente.
Så et realkreditlån er det absolut billigste boliglån i dagens Danmark. Derfor er det en god idé at låne den størst mulige del af den samlede gæld gennem realkreditinstituttet, og så lille en del af den samlede gæld i banken eller andre steder. Og ligeledes en god idé at få det højtforrentede boliglån ud af verden så hurtigt som muligt.
Her kommer de afdragsfrie lån ind i billedet. Ved at stille afdragene i bero på realkreditlånet sparer man nemlig en betragtelig pose penge i månedlig ydelse. En besparelse der i stedet kan bruges til at forhøje ydelsen på det højt forrentede boliglån. Som konsekvens heraf kan boliglånet indfries langt hurtigere, hvorved boligejeren samlet set sparer rigtig mange rentekroner.
- Bankerne vil sikkert undskylde sig med, at afdragsfrie lån jo er risikable, og at det derfor som udgangspunkt ikke kan anbefales boligkøberne. Men den undskyldning holder ganske enkelt ikke. For hvis boligfinansieringen konstrueres, således at de sparede afdrag på det billige realkreditlån bruges til at afdrage tilsvarende mere på det dyrere banklån eller pantebrev, der finansierer den yderste del af boligkøbet, er risikoen på ingen måde større. Tværtimod afdrager man herved langt hurtigere på sin samlede gæld, hvorfor risikoen faktisk er langt mindre, fortæller chefredaktør Claus Forrai fra FinansBureauets Nyhedsmagasin.
Der findes altså reelt set ingen begrundelse for ikke gøre realkreditlånet afdragsfrit i starten, og bruge de sparede afdrag til hurtigere at afvikle det dyrere boliglån. Alligevel hører man ingen banker anbefale dette.
"Jeg har endnu ikke hørt om et eksempel, hvor banken uopfordret har anbefalet boligkøberen at gøre realkreditlånet afdragsfrit, for derved at kunne afdrage hurtigere på det dyrere banklån. Forklaring herpå er selvfølgelig, at hvad der er boligejerens tab, er bankens gevinst. Og derfor får boligejeren ikke den optimale rådgivning", fortæller chefredaktør Claus Forrai fra FinansBureauets Nyhedsmagasin.
FinansBureauets Nyhedsmagasin har bedt Seniorøkonom Mikkel Høegh fra BRFKredit om at beregne den præcise besparelse i et konkret eksempel.
Et hus med en kontantpris på en million kroner finansieres med et 30 årigt F1 realkreditlån på 800.000 kr., og de sidste 200.000 kr. finansieres med et banklån med en rente på 8 %.
Hvis realkreditlånet er med afdrag, udgør de samlede renteomkostninger i hele lånets løbetid 510.579 kr. før skat. Hvis realkreditlånet derimod gøres afdragsfrit, og de sparede afdrag bruges til at afdrage mere på banklånet, kan banklånet afvikles i løbet af godt 6 år. Herefter påbegynder boligejeren at afdrage på realkreditlånet.
Samlet set betaler boligejeren derved 268.544 kr. i renteudgifter i hele lånets løbetid, svarende til en besparelse før skat på 242.035 kr. Og banken mister renteindtægter for i alt 270.718 kroner.
