Mange boligejere skynder sig væk fra flekslånene for at låse deres renter fast på det historisk lave niveau. Men vakler man mellem fast og variabel rente, findes der et par alternativer, som kun få kender, og som kan sætte turbo på afdragene.
Når boligejere skal vælge mellem fastforrentede lån og flekslån, tænker de sjældent over, at der findes alternativer, hvor man kan få en del af sikkerheden ved fastforrentede lån, samtidig med at man udnytter de historisk lave renter på flekslånene.
To alternativer, som stadig kun benyttes af et fåtal af huskøberne, er 50/50-kombinationen, hvor halvdelen af lånet er fastforrentet, og den anden halvdel er variabelt forrentet, samt t-lånet, hvor løbetiden justeres efter renten. Med et t-lån kan man, så længe renten er lav, betale det samme hver måned som med et fastforrentet lån og afdrage hurtigere på gælden.
Læs også:
Ifølge realkreditinstitutternes egne beregninger kan der være god økonomi i de to oversete former for boligfinansiering. Også boligøkonom Morten Skak fra Syddansk Universitet mener, at de oversete realkreditlån kan være en god forretning for nogle, selv om især 50/50-modellen kræver, at man sætter sig godt ind i tingene.
»Det med at kombinere fastforrentede lån med variabelt forrentede lån er for feinschmeckere. Ideen er, at hvis man taber på gyngerne, så kan man vinde på karrusellerne,« siger Morten Skak.
Ingen ved med sikkerhed, hvordan renten kommer til at udvikle sig. Med en ordning, hvor halvdelen af lånet har en variabel rente, mens den anden halvdel har en fast rente, er man nogenlunde sikret, både hvis renten stiger, og hvis den falder.
»Hvis renten stiger, vil kursen på det fastforrentede lån falde. Det vil sige, at man kan indfri lånet til en lav kurs og på den måde få en gevinst ved opkonvertering. Hvis renten falder, får man gevinsten på det variable lån. På den måde kan man udnytte en 50/50-ordning til at få en stabilt lav rente, hvis man har et lån i en vis størrelse og i øvrigt følger godt med i, hvordan renten udvikler sig. Men det er ikke noget for hr. og fru Sørensen,« siger Morten Skak.
Læs også:
Brancheorganisationen Realkreditrådet har regnet på, hvor meget det i øjeblikket koster at lave en 50/50-løsning. Den månedlige ydelse vil lige nu være næsten lige så lav med en kombinationsløsning som med et rent variabelt lån, men man har en bedre forsikring mod rentestigninger.
Lige nu giver 50/50-løsningen bedre muligheder for at komme hurtigt af med gælden end et fastforrentet lån, fordi man afdrager mere på lånet. Hvis man efter fem år beslutter sig for at indfri lånet, og renten ikke har ændret sig, vil man således være kommet af med en større del af sin gæld end med et fastforrentet lån. Hvis renten er steget et par procentpoint, vil det fastforrentede lån være billigere at indfri, fordi værdien af restgælden er faldet mere. Til gengæld er 50/50-kombinationen ved indfrielse en bedre forretning end et rent variabelt lån, så længe renten stiger mere end to procentpoint.
»Hvis man laver en kombination af fast og variabel rente, er ideen, at man både kan have glæde af den nuværende lave rente og sikre sig mod fremtidige rentestigninger. Man får aldrig fuldstændig glæde af den lave rente, som man gør med et variabelt lån, og man får ikke lige så meget glæde af, at renten stiger, som man får med et fastforrentet lån. Men man får lidt fra begge verdener,« siger Peter Jayaswal, underdirektør i Realkreditrådet.
Man kan undre sig over, at lån med en blanding af fast og variabel rente ikke er meget mere udbredte, end det er tilfældet i dag, mener Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen.
»På investeringssiden er det helt almindeligt at tale om risikospredning. Det burde man også gøre, når vi taler om lån af en vis størrelse,« siger han.
Den oversete tredje vej
En anden overset lånetype er det såkaldte t-lån, som realkreditinstitutterne selv beskriver som den oversete tredje vej for boligejerne.
På trods af, at Realkredit Danmark har markedsført t-lånet med reklameplakater målrettet boligejerne, er det ikke slået bredt igennem. Det egner sig da også bedst til boligejere, som har plads i økonomien til at skrue op for afdragene. Har man det, kan man betale det samme hver måned som med et fastforrentet lån, samtidig med at man kommer hurtigere af med gælden.
»T-lånet er for folk, som har en vis likviditet, og som gerne vil bruge den lave rente til at afdrage på deres gæld. Det er en god idé for mange, men det er lidt mere kompliceret at forstå end et almindeligt flekslån. Derfor kan folk måske tøve med at vælge det. Man er vant til, at man enten skal have et traditionelt flexlån eller et fastforrentet lån,« siger Sonia Khan, økonom i Realkredit Danmark.
T-lånet er et variabelt lån, hvor det er løbetiden, og ikke den månedlige ydelse, som bliver ændret, hvis renten stiger. Man aftaler en fast månedlig ydelse, hvor en del går til renter på det variable lån, mens resten går til afdrag. Hvis renten stiger, forlænges løbetiden, så man betaler det samme hver måned, men afdrager lidt langsommere. Løbetiden må dog ikke blive mere end 30 år. Hvis renten stiger så meget, at lånet ikke kan betales tilbage i løbet af 30 år, bliver den månedlige ydelse derfor justeret.
Ifølge Sonia Khan har t-lånet alligevel en høj grad af sikkerhed.
»Jeg vil ikke sige, at sikkerheden er lige så høj som med et fastforrentet lån, men her kan man altså få et flekslån, som har en meget høj grad af sikkerhed for, at man kommer til at betale det samme hver måned i hele lånets løbetid, såfremt man vælger en tilpas høj ydelse fra begyndelsen. Hvilken type lån, man vælger, afhænger jo i virkeligheden af, om man tror på stigende eller faldende renter. Vi ved i hvert fald, at renten er lav nu, og med et t-lån er der mulighed for at udnytte det til at afdrage hurtigere,« siger Sonia Khan.
Hun har regnet på økonomien i t-lån i det nuværende renteniveau. Hvis man låner en million med et F5-flekslån som t-lån, får man en rente på 0,3 procent på flekslånet. Hvis man aftaler den samme ydelse, som der er på et fastforrentet lån, kommer man til at betale 3.825 kroner hver måned efter skat, hvoraf en stor del består af afdrag. Hvis renten ikke er steget mere end 2,6 procentpoint efter fem år, kan man fortsætte fem år til med den samme ydelse. Samlet set er der plads til, at renten stiger meget mere end 2,6 procentpoint i løbet af lånets løbetid – ydelsen vil alligevel blive den samme.
Mere fordelagtigt end fastforrentede lån
Hos Realkredit Danmark udgør t-lånene 5,2 procent af det samlede udlån til boligejerne og 24,6 procent af flekslån med afdrag.
Også BRFKredit tilbyder t-lån eller, som det hedder hos dem, rentetilpasningslån med fast ydelse. Ifølge analysechef Søren Winkler er der dog meget få kunder, som vælger denne løsning.
»Helt grundlæggende anbefaler vi kunderne at udnytte den lave rente til at låse deres rente fast, men for de kunder, der ønsker en helt kort variabel rente, er rentetilpasningslån med fast ydelse en god løsning. Ved at betale en fast ydelse svarende til et lån med længere rentebinding udnytter de den helt vildt lave variable rente til hurtigt at høvle af restgælden. Vi må dog konstatere, at der stort set ikke en nogen kunder, der vælger den mulighed,« siger Søren Winkler.
Ifølge boligøkonom Morten Skak er t-lånet en rigtigt god idé, selv om det ikke har vundet den store udbredelse.
»Til forskel fra det fastforrentede lån får du glæde af den korte rente, fordi du betaler mere i afdrag. På den måde er det faktisk mere fordelagtigt end det fastforrentede lån. Det har aldrig vundet den store udbredelse, men det er faktisk et rigtigt udmærket lån,« siger Morten Skak.
Danskerne har ændret lånevaner
Boligejerne går i stor stil over til fastforrentede lån, viser en opgørelse over udlån i årets første kvartal, som Realkredit Danmark offentliggjorde tidligere på ugen. Selv om renterne på F1-lån i øjeblikket er negative, fyldte F1-lån kun 2,5 procent af Realkredit Danmarks udlån i første kvartal, mens fastforrentede lån fyldte hele 83,1 procent af det samlede udlån.
Det fastforrentede 30-årige lån til en rente på to procent har i den grad ændret danskernes lånevaner, og ifølge eksperter er det kun sundt for samfundsøkonomien.
»Det er det helt rigtige, at man går mod fastforrentede lån, for det giver mindre rentefølsomhed i dansk økonomi. Når renten engang stiger, vil det påvirke husholdnigner med fleksibel rente, og de vil skrue ned for deres forbrug. Det kan have negative konsekvenser for samfundsøkonomien,« siger Morten Skak.
Også Lars Krull, som forsker i finansielle virksomheder på Aalborg Universitet, mener, at det er fornuftigt, at boligejerne søger mod de fastforrentede lån.
»Når folk i hobetal vælter over hegnet og tager fastforrentede lån, er det fordi, de vurderer, at renten har nået et lavpunkt. Om fastforrentede lån eller flexlån er det mest populære, har altid været afhængigt af hvilken renteudvikling, man troede på,« siger Lars Krull, som vurderer, at der vil gå et par år, inden renten begynder at stige.
