Afdragsfrihed på den yderste del af lånet kan blive en rigtig dyr omgang, viser ny beregning
Afdragsfrihed kan føles rart nu og her. Når gælden bliver udskudt - f.eks. 10 år frem - giver det mere luft i det daglige husholdningsbudget.
Men hvis du har et flekslån og afdragsfrihed på hele lånet, så bør du undersøge, om det kan betale sig.
For du betaler rigtig mange penge for at være fri for afdrag, viser nye tal fra pris-sammenligningsportalen Mybanker.
Årsagen er, at realkreditinstitutterne inden for de seneste fem år har skruet gevaldigt op for de såkaldte bidragssatser, der ligger på den yderste del af lånet. Det er blandt andet sket på grund af lovgivning fra EU, der skal tvinge de finansielle virksomheder til at yde færre risikable lån.
Konkret betyder det, at afdragsfriheden koster væsentligt mere på den del af et realkreditlån, der ligger inden for 60-80 procent af boligværdien sammenlignet med den del, der ligger inden for 0-40 procent af værdien.
»Der er mange, der har optaget deres lån i en tid, hvor der ikke var denne her prisforskel. Mens de har haft lånet, er forskellen stille og roligt blevet større,« siger Peter Jensen, der er økonom og kommunikationschef hos Mybanker.
Hos Totalkredit koster det eksempelvis 0,1 procent ekstra i bidrag at få afdragsfrihed på den del af et realkreditlån, som ligger mellem 0-40 procent af boligværdien. Mellem 40-60 procent koster det 0,3 procent, og hvis du har fuld afdragsfrihed, så må du slippe 0,8 procent for den del, der ligger mellem 60-80 procent.
Spar 50.000 kr.
Mybanker har regnet på, hvad det koster ekstra i kroner og øre at have afdragsfrihed på den del af lånet, der ligger over de 60 procent.
Tager man udgangspunkt i et F5-lån på to millioner kroner og afdragsfrihed i 10 år, så lyder ekstra-regningen på ca. 50.000 kr. sammenlignet med et tilsvarende lån, hvor der kun er afdragsfrihed op til 60 procent af boligens værdi. Hvis afdragsfriheden forlænges, eller lånet er større, stiger beløbet.
For mange mennesker vil det give mening at omlægge realkreditlånet til to separate lån, så man afdrager på den yderste del af lånet, mener Peter Jensen:
»Det er ikke sikkert, at det kan betale sig at have afdragsfrihed. Det, du får til rådighed ved at have afdragsfrihed over 10 år, er ca. 165.000 kr. Og det betaler du omkring 50.000 kroner for. Hvis du gør det op i en simpel rente, er det omkring 30 procent. Det er et dyrt lån,« forklarer Peter Jensen.
Han understreger også, at danskere, der har penge stående på indlånskonti til en rente tæt på nul, bør overveje at bruge dem til f.eks. at betale afdrag på de yderste 20 procent af deres realkreditlån.
Kan være dyrt købt
Martin Riedel, der er økonomisk rådgiver og indehaver af Realkreditkonsulenten, er enig i, at mange danskere bør regne på, om afdragsfriheden er for dyrt købt.
Det er ikke nødvendigvis sikkert, at det kan betale sig at have afdragsfrihed, selv om man har et banklån ved siden af realkreditlånet, forklarer han:
»Hvis banklånet enten er meget lavt forrentet eller ikke er specielt stort, så bliver afdragsfriheden for dyr i forhold til besparelsen ved at afdrage hurtigere på banklånet. Man skal bede rådgiveren om konkrete beregninger,« forklarer Martin Riedel.
I løbet af de seneste år er boligpriserne steget i store dele af landet. Det betyder også, at mange boligejere betaler for en afdragsfrihed, som de reelt ikke har brug for.
»Hvis din bolig er steget i værdi, så skal du bede dit realkreditinstitut eller konkurrenterne om at få en ny vurdering. I den nye vurdering vil der ligge en ny bidragssats, som måske kan komme under de 60 procent,« siger Peter Jensen.
Brandvarmt boligmarked
Danskerne har for alvor taget mod til sig på boligmarkedet.
Der blev i alt solgt 20.250 boliger i første kvartal af 2017, hvilket er en stigning på omkring 20 procent sammenlignet med samme kvartal sidste år, viser nye tal fra Danmarks Statistik.
Siden slutningen af 2011 er handelsaktiviteten på boligmarkedet steget med mere end 70 procent, og vi skal helt tilbage til 2. kvartal 2006 for at finde en højere handelsaktivitet end i dag.
»De dårlige tider er lagt bag os, og handelsaktiviteten befinder sig i øjeblikket på et niveau omtrent 10 procent over de seneste 25 års gennemsnit,« fastslår Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark.
Bedre økonomi
Udviklingen skyldes fremgangen i samfundsøkonomien generelt, mener han:
»Den store og stigende appetit på køb af bolig for tiden skal ses i lyset af de generelt gunstige tider i dansk økonomi med stigende beskæftigelse og fremgang i indkomsterne. Denne udvikling betyder, at flere har fået mod på at give sig i kast med et boligkøb. Endeligt er det klart, at fremgang i den private økonomi i kombination med historisk lave renter er en særdeles gunstig cocktail for boligmarkedet.«